Buren, bouwen en de wet

Buren, bouwen en de wet

Als u gaat verbouwen, mogen uw buren daar geen last van hebben. U mag daarom bijvoorbeeld geen licht en lucht wegnemen of stank en trillingen verspreiden. Bent u van plan te gaan verbouwen?  Bespreek uw plannen dan eerst met uw buren. Geven zij aan dat ze problemen hebben met uw plan?  Zoek dan samen een oplossing. Zo voorkomt u problemen achteraf.

Erf afscheiden
Met een afscheiding maakt u duidelijk zichtbaar waar de grens van het perceel ligt. Een afscheiding kan zijn: paaltjes en draad, hekwerk, heg of schutting. Als u een afscheiding gaat plaatsen, dan moet u precies weten waar de erfgrens ligt. Twijfelt u hierover?  Vraag dit dan na bij het Kadaster: Rogier van der Weydestraat 6, 1817 MJ  Alkmaar.

Een scheidsmuur op de erfgrens
De voorgevelrooilijn ligt pal tegen de grens van het erf naast u. Achter de voorgevelrooilijn mag u op uw eigen erf altijd een scheidsmuur plaatsen tot twee meter hoogte. U mag deze erfafscheiding niet plaatsen als uw erf aan de openbare weg of openbaar groen ligt.

Excessenregeling
Kunt u uw erfafscheiding vergunningsvrij plaatsen ?  Dan moet deze voldoen aan bepaalde welstandseisen. Als een afscheiding in strijd is met de welstandseisen, dan stellen we een excessenregeling in. U moet de afscheiding dan alsnog aanpassen. Op zo’n manier dat deze wel voldoet aan de welstandseisen.

Een scheidsmuur delen
De ene buur kan eisen dat de andere buur meewerkt aan het plaatsen van een scheidsmuur tot twee meter hoogte op de erfscheiding. De scheidsmuur komt dan voor de ene helft op het erf van de ene buur te staan. En voor de andere helft op het erf van de andere buur. Zo’n scheidsmuur is gezamenlijk eigendom. De buren betalen samen de kosten. Deze regeling geldt niet:

• buiten de bebouwde kom;
• als uw naburig erf een openbare weg of openbaar water is.

Gezamenlijk eigendom
Als er sprake is van gezamenlijk eigendom, dan spreekt de wetgever van ‘mandeligheid’. Bijvoorbeeld de bouwmuur tussen twee woningen of een schutting op de erfscheiding. Mandelige zaken worden op kosten van alle mede-eigenaren onderhouden, gereinigd en vernieuwd.

• Bij een mandelige muur hebt u het recht van ‘inbalken’. Dit betekent dat u dan tot op de helft van de dikte van de muur balken en ankers mag aanbrengen of vervangen. Dit mag geen schade toebrengen aan de muur. Uw buur kan verlangen dat voor de aanvang van deze werkzaamheden, deskundigen worden ingeschakeld.
• U hebt het recht om tegen een mandelige muur aan te bouwen en om tot op de helft van de scheidsmuur een goot te leggen. U moet dan wel het water op uw eigen erf lozen.

De Woningwet
Gaat u een scheidsmuur plaatsen?  Dan hebt u te maken met de regeling in het Burenrecht en met wat de Woningwet voorschrijft over erfafscheidingen en perceelafscheidingen. In de Woningwet staat dat een scheidsmuur vóór de voorgevelrooilijn en tot één meter achter die lijn, maximaal één meter hoog mag zijn. Bij een hoekwoning zien we ook de zijgevel die gericht is op de openbare weg of groen als een voorgevelrooilijn.

• Wilt u een erfafscheiding plaatsen hoger dan één meter en grenzend aan de openbare weg of groen?  Dan hebt u bijna altijd een bouwvergunning nodig.
• Wilt u een erfafscheiding plaatsen hoger dan één meter en vóór de voorgevelrooilijn?  Dan verleent de gemeente meestal geen medewerking.

Overstekende bouw
Het kan voorkomen dat een gedeelte van uw bouwwerk per ongeluk over de perceelsgrens is gebouwd. Of dat het na verloop van tijd is gaan overhellen. Bijvoorbeeld bij een fundering, dakoverstek of soms zelfs bij een muur. Vaak kunt u het overstekende gedeelte niet zo maar verwijderen. In zo’n situatie kunt u via de burgerrechter eisen dat de bestaande toestand wordt gelegaliseerd. U betaalt dan een schadevergoeding.

Beplanting
Uiteraard mag u bomen, heesters en heggen in uw tuin planten. Maar houd bomen twee meter uit de grens en heggen of heesters vijftig centimeter. Plant u wel binnen die afstand aan   Dan kunnen de buren de rechter om een machtiging vragen voor het verwijderen van de boom, heg of heester. U mag alleen een boom, heg of heester dichter op de erfgrens plaatsen als u daarvoor toestemming hebt van uw buren.

Wortels en overhangende takken

• Hangen de takken van een boom van de buren boven uw tuin?  Vraag dan of ze de takken afzagen. Weigeren ze dit?  Dan mag u de takken zelf afzagen. U moet uw buren dan wel van tevoren schriftelijk inlichten. Het liefst met een aangetekende brief.
• U mag bij het snoeien de grond van de buren niet betreden.
• Doorschietende wortels mag u altijd doorzagen en verwijderen.
• Vruchten van bijvoorbeeld een appelboom worden uw eigendom zodra ze rijp uit de boom op uw terrein vallen. U hebt geen plukrecht.
• Krijgt u onenigheid met uw buren over het snoeien van een boom die lucht en licht wegneemt?  Vraag dan de rechter om een uitspraak.

De Woningwet en het Burgerlijk Wetboek
De Woningwet vermeldt hoe hoog een erfafscheiding maximaal mag zijn. Dit geldt alleen voor bouwwerken, niet voor beplanting. Gebruikt u beplanting als erfafscheiding?  Dan stelt de gemeente geen eisen aan de hoogte van die beplanting. Behalve als de beplanting het vrije uitzicht van het wegverkeer belemmert of hinder of gevaar oplevert.

Steigerrecht
Kunnen uw buren bepaalde werkzaamheden aan hun huis alleen verrichten door tijdelijk gebruik te maken van uw grond?  Dan mag u dat niet weigeren. Wel moeten uw buren u dat melden. Schade die hierbij eventueel ontstaat, moeten uw buren vergoeden. U mag het tijdelijk gebruik van uw grond alleen weigeren of uitstellen, als u daarvoor gewichtige redenen heeft.

Afwatering
U moet uw daken en goten zo inrichten dat u het regenwater op uw eigen terrein loost. En dus niet op het terrein van anderen.

Ramen
In een muur die minder dan twee meter van de erfgrens staat, mag u geen doorzichtige vensters plaatsen. Staat uw muur meer dan twee meter van de erfgrens? Dan mag u wel vensters plaatsen die uitzicht geven op het erf van de buren. U hebt hiervoor een bouwvergunning nodig. Lees meer over het plaatsen van een raam.

Balkons en dakterrassen
Voor balkons en dakterrassen geldt de 2 metergrens. Dit betekent dat een balkon of dakterras alleen is toegestaan als de afstand van de uiterste punt van het balkon of dakterras tot de erfgrens twee meter of meer is. Is die afstand minder?  Dan is een balkon of dakterras niet toegestaan. Tenzij uw buren hiervoor toestemming verlenen. Of wanneer het balkon of dakterras grenst aan een openbare weg of water.
Lees meer over het plaatsen van een dakterras of een balkon.

Gemeente- en privaatrecht
Hebt u met uw buren een geschil over bijvoorbeeld een erfscheiding, beplanting of gezamenlijk eigendom?  Dan is dat een privaatrechtelijke aangelegenheid en niet een zaak van de gemeente. De gemeente verwijst u naar een instantie voor rechtshulp.

De Woningwet en het Burgerlijk Wetboek
Wilt u gaan bouwen of verbouwen?  Dan kan de gemeente u een bouwvergunning geven, terwijl uw buren het daarmee niet eens zijn. U hebt dan wel een bouwvergunning, maar u kunt dan toch niet bouwen. In goed overleg moet u met uw buren uw geschil regelen. Lukt dit niet?  Dan kunt u uw geschil toetsen aan het Burgerlijk Wetboek of zelfs voorleggen aan de kantonrechter. De gemeente speelt hierbij geen rol.
Anders is het als een bouwplan niet past binnen het bestemmingsplan. De gemeente kan dan besluiten om ontheffing te verlenen, zodat u het plan toch kunt uitvoeren. In dat geval moet de gemeente wel de belangen van derden afwegen. Blijkt dat de belangen van bijvoorbeeld uw directe buren geschaad zijn?  Dan kan dat een argument zijn om u geen ontheffing te verlenen en een bouwvergunning te weigeren.

Meer informatie
Hebt u vragen?  Of wilt u meer weten?  Neem dan contact op met de afdeling Bouwen. Zij zijn elke werkdag bereikbaar tussen 09:00 en 11:00 uur op telefoonnummer 14 072. Of lees:

• Folder ‘Buren, Bouwen en de Wet’ (pdf-bestand)
• De extra informatie over erfafscheiding op onze website

Laatste wijziging: 18 maart 2013

Deel deze pagina via: