Buren, bouwen en de wet

Als u van plan bent te gaan (ver)bouwen, is het verstandig dit eerst met uw buren te bespreken. Het algemene uitgangspunt bij het (ver)bouwen is dat u uw buren geen hinder mag toebrengen. Bijvoorbeeld door het wegnemen van licht en lucht of het verspreiden van stank en trillingen. Mochten uw buren aangeven dat zij problemen hebben met uw plan, dan kunt u samen een oplossing zoeken waar beide partijen tevreden mee zijn. Dit voorkomt problemen achteraf.
Erf afscheiden
Met een afscheiding maakt u duidelijk zichtbaar waar de grens van het perceel ligt. Dat kan met paaltjes en draad, een hekwerk, een heg of een schutting. Bij het plaatsen van een afscheiding is het van belang precies te weten waar de erfgrens ligt. Bij twijfel kunt u bij het Kadaster (Rogier van der Weydestraat 6, 1817 MJ Alkmaar) navragen waar de grens precies ligt.

Een scheidsmuur op de erfgrens
Achter de voorgevelrooilijn, pal tegen de grens van het naburig erf, mag u op uw eigen erf altijd een scheidsmuur plaatsen tot 2 meter hoogte, mits uw erf niet aan de openbare weg of openbaar groen ligt. Onder een muur verstaat de wetgever iedere ondoorzichtige afsluiting van steen, hout, versterkte rietmatten of ander daarvoor geschikt materiaal. Als u uw erfafscheiding vergunningsvrij kunt plaatsen (zie Erfafscheidingen, extra informatie), dan dient deze wel te voldoen aan redelijke eisen van welstand. Voor afscheidingen die in strijd zijn met de welstandseisen is een “excessenregeling” ingesteld. U dient de afscheiding dan alsnog aan te passen, zodat het wel voldoet aan redelijke eisen van welstand.
De ene buur kan, zo nodig via de burgerrechter, eisen dat de andere buur meewerkt aan het plaatsen van een scheidsmuur op de erfscheiding van 2 meter hoogte. De scheidsmuur komt dan voor de ene helft op het erf van de ene en voor de andere helft op het erf van de andere buur te staan. Zo’n scheidsmuur is gezamenlijk eigendom en de eigenaren van zo’n muur dragen gezamenlijk de kosten. Deze regeling geldt niet buiten de bebouwde kom en ook niet als uw naburig erf een openbare weg of openbaar water is.

Let op:
Naast de regeling in het Burenrecht heeft u ook te maken met wat de Woningwet voorschrijft over erf- & perceelafscheidingen (scheidsmuren). Daarin is onder andere voorgeschreven dat een scheidsmuur vóór de voorgevelrooilijn en tot 1 meter achter die lijn maximaal 1 meter hoog mag zijn. Bij een hoekwoning wordt ook de zijgevel die gericht is op de openbare weg of groen gezien als een voorgevelrooilijn. Als u een erfafscheiding hoger dan 1 meter grenzend aan de openbare weg of groen wilt plaatsen, heeft u bijna altijd een bouwvergunning nodig. In principe verleent de gemeente geen medewerking aan erfafscheidingen hoger dan 1 meter als deze voor de voorgevelrooilijn geplaatst worden.

De Woningwet en het Burgerlijk Wetboek
De Woningwet vermeldt hoe hoog een erfafscheiding maximaal mag zijn, maar dit geldt alleen voor bouwwerken en niet voor beplanting. Wanneer u beplanting gebruikt als erfafscheiding stelt de gemeente geen eisen aan de hoogte van die beplanting, behalve als die beplanting het vrije uitzicht van het wegverkeer belemmert of op andere wijze hinder of gevaar oplevert. De overige regels voor bijvoorbeeld de plaats en hoogte van beplanting als erfafscheiding staan vermeld in het Burgerlijk Wetboek.

Beplanting
Uiteraard mag u bomen, heesters en heggen in uw tuin planten. Maar houdt bomen 2 meter uit de grens en heggen of heesters 50 cm. De afstand moet u meten vanuit het midden van de voet van de boom, heg of heester. Is wel binnen die afstand aangeplant dan is dat van aanvang af een onrechtmatige situatie. De buren kunnen de rechter dan om een machtiging vragen voor het verwijderen van die boom, heg of heester. Het dichter op de erfgrens plaatsen van een boom, heg of heester is alleen toegestaan met toestemming van uw buren.
Let op:
Die toestemming geldt pas tegenover latere buren als deze hun toestemming hebben vastgelegd als ‘erfdienstbaarheid’ bij de notaris én deze toestemming hebben laten registreren bij het kadaster.

Wortels en overhangende takken
Wanneer de takken van een boom van de buren boven uw tuin hangen, kunt u de buren vragen de takken af te zagen. Zij zijn hiertoe verplicht. Weigeren ze, dan kunt u de takken zelf verwijderen. U dient dan wel uw buren schriftelijk (het liefst aangetekend) in te lichten. U mag bij het snoeien de grond van de buren niet betreden. Doorschietende wortels mag u altijd doorzagen en verwijderen. Vruchten van bijvoorbeeld een appelboom worden uw eigendom zodra ze rijp uit de boom op uw terrein vallen. Plukrecht heeft u niet. In geval van onenigheid met uw buren over het snoeien van een boom die lucht en licht wegneemt, kunt u de rechter om een uitspraak vragen.

Steigerrecht
Wanneer de buren bepaalde werkzaamheden aan hun huis slechts kunnen verrichten door tijdelijk gebruik te maken van uw grond, dan mag u dat niet weigeren. Wel zullen uw buren u dat op een behoorlijke manier moeten melden. Schade die hierbij ontstaat, zullen uw buren moeten vergoeden. U kunt het tijdelijk gebruik van uw grond alleen weigeren of uitstellen als u daar gewichtige redenen voor heeft.

Afwatering
U bent verplicht uw daken en goten zo in te richten dat u het regenwater niet op het terrein van anderen maar op eigen terrein loost.

Ramen
Belangrijk is waar u uw raam wilt plaatsen. In een muur die minder dan twee meter vanaf de erfgrens staat mogen geen doorzichtige vensters geplaatst worden. Staat uw muur wel minstens twee meter vanaf de erfgrens, dan mag u met een bouwvergunning wel vensters plaatsen die uitzicht geven op het erf van de buren. Lees hier meer over het plaatsen van een raam.

Balkons en Dakterrassen
Voor balkons en dakterrassen geldt, net als bij ramen, de twee meter grens. De afstand van de uiterste punt van het balkon of dakterras tot de erfgrens moet minstens twee meter of meer zijn. Binnen die afstand is een balkon of dakterras niet toegestaan, tenzij de buren toestemming verleend hebben of wanneer het balkon of dakterras grenst aan een openbare weg of water.
Lees hier meer over het plaatsen van een dakterras of een balkon.

Overstekende bouw
Het kan voorkomen dat een gedeelte van uw bouwwerk per ongeluk over de perceelsgrens is gebouwd of na verloop van tijd is gaan overhellen. Bijvoorbeeld bij een fundering, dakoverstek of soms zelfs bij een muur. Het wegnemen van het overstekende gedeelte kan onevenredig nadeel voor u met zich meebrengen. Als hiervan sprake is, kunt u via de burgerrechter eisen dat de bestaande toestand - tegen betaling van een schadevergoeding - wordt gelegaliseerd.

Gemeente- en privaatrecht
Heeft u met uw buren een geschil over bijvoorbeeld een erfscheiding, aanplant of gezamenlijk eigendom dan is dat een privaatrechtelijke aangelegenheid en niet een zaak van de gemeente. De gemeente zal u verwijzen naar een instantie voor rechtshulp.

Gezamenlijk eigendom
Als er sprake is van gezamenlijk eigendom dan spreekt de wetgever van “mandeligheid”. Bijvoorbeeld de bouwmuur tussen twee woningen of een schutting op de erfscheiding. Bij een mandelige muur heeft u het recht van “inbalken”. Dit betekent dat u dan tot op de helft van de dikte van de muur balken en ankers mag aanbrengen of vervangen, mits aan de muur en de daarmee verbonden werken geen schade wordt toegebracht.
De buur kan verlangen dat voor de aanvang van het werk deskundigen vaststellen op welke wijze de werkzaamheden aan de muur kunnen worden uitgevoerd zonder schade aan de muur toe te brengen.
U hebt het recht om tegen een mandelige muur aan te bouwen en het recht om tot op de helft van de scheidsmuur een goot te leggen mits u het water op uw eigen erf loost. Dat kan handig zijn voor een afdak tegen de (gemetselde) schutting. Mandelige zaken moeten op kosten van alle mede-eigenaren worden onderhouden, gereinigd en zo nodig vernieuwd.

De Woningwet en het Burgerlijk Wetboek
Als u wilt (ver)bouwen kan het zijn dat de gemeente u op grond van de Woningwet een bouwvergunning geeft, terwijl uw buren het daarmee niet eens zijn. U heeft dan wel een bouwvergunning, maar u kunt dan toch niet bouwen. De wetgever gaat er van uit dat buren in goed overleg hun geschil regelen. Mocht dit niet het geval zijn, dan kunnen zij hun geschil toetsen aan het Burgerlijk Wetboek of zelfs voorleggen aan de kantonrechter. De gemeente heeft in dergelijke situaties geen rol van betekenis.

Anders is het als een bouwplan niet past binnen het bestemmingsplan. De gemeente kan dan besluiten om volgens de Wet op de Ruimtelijke Ordening ontheffing te verlenen zodat het plan toch kan worden uitgevoerd. In dat geval dient de gemeente wel de belangen van derden af te wegen. Mocht uiteindelijk blijken dat de belangen van bijvoorbeeld de directe buren onevenredig geschaad zouden worden, dan kan dat een argument zijn om geen ontheffing te verlenen en daarmee een bouwvergunning te weigeren.
Contact