Bouwkundige klachten, extra informatie

Als u klachten heeft over de bouwkundige staat van uw woning, dient u contact op te nemen met de verhuurder/eigenaar: 

• Als u als huurder klachten heeft over de bouwkundige staat van uw woning neemt u eerst contact op met de verhuurder van uw woning. Dat kan een particuliere verhuurder zijn, een makelaar of een woningbouwvereniging.
• Indien u als eigenaar klachten heeft over de bouwkundige staat van bijvoorbeeld het appartementencomplex waarin u woont, dan dient u eerst contact op te nemen met de vereniging van eigenaren van het complex.
• Ook als u als eigenaar overlast heeft door de bouwkundige staat van de woning van uw buren dient u eerst zelf contact op te nemen met de eigenaar van de woning van uw buren om de klachten op te lossen.

Bij zeer spoedeisende klachten kunt u  het beste schriftelijk, per aangetekende brief, contact opnemen met de verhuurder/eigenaar.
Geef de verhuurder/eigenaar een aantal weken de gelegenheid om de klacht te verhelpen of om contact met u op te nemen om tot een redelijke afspraak te komen over het verhelpen van die klacht.

Wanneer kunt u contact opnemen met de gemeente?
Pas als de verhuurder/eigenaar niet reageert, of naar uw mening onvoldoende, dan kunt u contact opnemen met de gemeente. De gemeente kan, indien uw klacht gegrond wordt verklaard, woningeigenaars middels een brief sommeren achterstallig onderhoud of bouwkundige gebreken op te heffen, en dus de verhuurder/eigenaar dwingen om tot actie over te gaan. Eventueel kan de verhuurder/eigenaar in fasen aan de eisen voldoen. In spoedeisende gevallen kan de gemeente meteen optreden, zonder vooraf een aanschrijving te verzenden. Bewoners moeten het aanbrengen van de herstelwerkzaamheden of verbeteringen toelaten.

De gemeente neemt uitsluitend klachten in behandeling die schriftelijk - met behulp van het formulier ‘Melding bouwkundige klacht’ - zijn ingediend. U dient aan te tonen dat u richting de verhuurder/eigenaar al actie heeft ondernomen maar dat deze niet, of naar uw mening onvoldoende, reageert op uw klachten. Bijvoorbeeld met een kopie van de door u verzonden aangetekende brief aan de verhuurder/eigenaar en kopieën van eventuele overige bijbehorende correspondentie. Anonieme meldingen worden niet in behandeling genomen.
Procedure
De gemeente behandelt bouwkundige klachten in drie fasen:

• In de eerste fase onderzoeken medewerkers of de klacht terecht is. Is dat zo, dan verzoeken ze de eigenaar van de woning de gebreken binnen bepaalde tijd te verhelpen. Blijkt bij controle dat de klacht niet is verholpen, dan begint de tweede fase.
• In de tweede fase vindt een uitgebreide opname van het gehele pand plaats, waarna de eigenaar een aanschrijving krijgt tot het treffen van voorzieningen om alle gebreken binnen een bepaalde termijn te verhelpen. Indien er sprake is van een vereniging van eigenaren wordt niet alleen de vereniging aangeschreven, maar veelal ook de afzonderlijke eigenaren. De aangeschrevene kan bezwaar aantekenen tegen de aanschrijving en eventueel een verzoek tot schorsing van de aanschrijving indienen bij de rechtbank. Wordt er geen bezwaar ingediend en is er geen sprake van een schorsing, of is het bezwaarschrift afgehandeld en de schorsing opgeheven, dan controleren inspecteurs na het verstrijken van de termijn of de voorzieningen zijn getroffen.
• In de derde fase, als de termijn is verstreken zonder dat de voorzieningen zijn uitgevoerd, zal de gemeente in de meeste gevallen eerst een ‘last onder dwangsom’ opleggen: de eigenaar moet gedurende een bepaalde periode een dwangsom betalen. De gemeente kan dan alsnog bestuursdwang toepassen: als de eigenaar de voorzieningen niet binnen een bepaalde termijn treft, laat de gemeente die op kosten van de eigenaar uitvoeren. Dergelijke juridische procedures kunnen enkele maanden in beslag nemen. Het inschakelen van de gemeente heeft dan ook niet het gevolg dat de gebreken van vandaag op morgen zijn verholpen. Alleen in die situaties dat er sprake is van direct gevaarlijke – levensbedreigende - situaties, bijvoorbeeld instortingsgevaar, kan de gemeente direct optreden. Veelal zal in die situaties het gebruik van het pand gestaakt moeten worden.

Als de gemeente kan optreden, is het dus nog niet gezegd, dat de klachten snel worden verholpen. De wet geeft slechts bij uitzondering de mogelijkheid onmiddellijk op te treden. Hoe snel uw klachten de wereld uit zijn hangt sterk af van de medewerking van de verhuurder/eigenaar en de technische mogelijkheden. Wettelijke dwangmiddelen zijn er wel, maar de wet verlangt dat de gemeente daar zeer zorgvuldig mee omgaat. Dat kan betekenen dat uw geduld zwaar op de proef wordt gesteld. Wanneer we die middelen gebruiken (een dwangsom, bestuursdwang, staken van gebruik) kan de veroorzaker/eigenaar/verhuurder daartegen bezwaar aantekenen en in beroep gaan. Zo'n procedure neemt al gauw een half jaar in beslag. Zo kan het dus lang duren voordat u resultaat ziet.

 

Laatste wijziging: 29 juni 2010