Cookie Policy

Alkmaar.nl gebruikt cookies.
Cookies instellen en meer informatie

Planschade

Home > Inwoners > Bouwen en Wonen > Planschade

Planschade

Planschade is financiële schade die u als persoon of bedrijf lijdt als gevolg van een planologische maatregel. In de meeste gevallen gaat het om een wijziging van het bestemmingsplan of een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan. U komt mogelijk in aanmerking voor een tegemoetkoming van planschade als:

  • uw woning in waarde gedaald is door een planologische maatregel;
  • uw inkomen gedaald is door een planologische maatregel.

Voorbeelden mogelijke planschade

  • U woont aan een weiland en heeft vrij uitzicht vanuit uw huis. Het weiland mag volgens het geldende bestemmingsplan niet worden bebouwd, maar er komt een nieuw bestemmingsplan, waarin is bepaald dat het weiland volgebouwd mag worden met huizen. Uw uitzicht verdwijnt waardoor de waarde van uw huis daalt. Dat kan een reden zijn om bij de gemeenteraad een verzoek tot schadevergoeding in te dienen in verband met planschade;
  • U heeft een wegrestaurant langs een provinciale weg. Het bestemmingsplan wijzigt en parallel aan de weg wordt een snelweg aangelegd. Er komt nu veel minder verkeer langs uw bedrijf en uw omzet daalt aanzienlijk. Dat kan een reden zijn om bij de gemeenteraad een verzoek tot schadevergoeding in te dienen in verband met planschade;
  • Verlies van privacy;
  • Ontstaan of toename van geluidsoverlast;
  • Andere hinder of overlast.

Let op: Er is alleen sprake van planschade als er ook daadwerkelijk een wijziging in het planologische ‘regime’ is. Een verandering van gebruik of bebouwing die past binnen het bestaande bestemmingsplan, leidt niet tot planschade. In het hierboven gegeven eerste voorbeeld kan het bestemmingsplan toestaan dat er in het weiland gebouwd wordt, maar dat dit pas jaren na vaststelling van het bestemmingsplan gebeurt. In dat geval is er dus geen planschade, want het bestemmingsplan is niet gewijzigd voor het bouwen van de huizen.

Niet altijd tegemoetkoming

Schade door een verandering van een planologische maatregel, zoals een nieuw bestemmingsplan, leidt niet altijd tot een tegemoetkoming in planschade.

Voorbeelden geen tegemoetkoming

  • Op een braakliggend terrein wordt door een planologische maatregel woningbouw tot 12 meter hoogte gerealiseerd, terwijl het vorige bestemmingsplan bedrijven met een bouwhoogte van 20 meter mogelijk maakte. Er is weliswaar sprake van een planologische verandering, maar door deze verandering zal er doorgaans geen verslechtering van de situatie optreden.
  • De schadeoorzaak was te voorzien. U koopt bijvoorbeeld een huis met vrij uitzicht. Hoewel het bestemmingsplan nog niet gewijzigd is, is wél al een beleidsbeslissing genomen om in het vrije veld te gaan bouwen.
  • De aanvrager van een tegemoetkoming in planschade heeft mogelijkheden om de schade te voorkomen of te beperken. Dit kan er toe leiden dat er geen sprake is van (tegemoetkoming van) planschade. Door het planten van een hoge haag kunt u bijvoorbeeld nieuwbouw, die gebouwd wordt na wijziging van het bestemmingsplan, aan het zicht ontrekken.
  • De schade valt binnen het ‘normaal maatschappelijk risico’ en blijft dus ook voor rekening van de aanvrager. Bij ‘normaal maatschappelijk risico’ gaat het om algemeen maatschappelijke ontwikkelingen en nadelen waarmee men rekening moet houden. Daarom wordt er gesproken over een tegemoetkoming in kosten van planschade en niet meer van vergoeding van planschade en is er doorgaans ook een ‘eigen risico’.

Eigen risico

In de meeste gevallen bestaat er bij tegemoetkoming in planschade een soort ‘eigen risico’. Dat betekent dat een deel van de schade voor eigen risico van de aanvrager is. Of er wel of geen sprake is van eigen risico, hangt af van de vraag of het gaat om directe- of indirecte schade.

Directe schade

Het eigen risico geldt niet bij zogenaamde directe schade. Dat is schade die ontstaat door een planologische beperking die rechtstreeks op uw eigen onroerend goed – uw huis of bedrijfspand - van toepassing is. Dit is bijvoorbeeld het geval als u door een bestemmingsplanwijziging uw woning niet meer mag uitbreiden, terwijl die mogelijkheid er wel was toen u het pand kocht.

Indirecte schade

Hierbij geldt wél een eigen risico. Indirecte schade doet zich voor als er sprake is van een bestemmingswijziging of verruiming van bouwmogelijkheden van het perceel naast uw huis, waardoor uw woning in waarde daalt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als naast uw huis een veel groter gebouw mag worden neergezet dan volgens het vorige bestemmingsplan.

Het eigen risico ligt vaak tussen de 2 en de 5%, en is afhankelijk van de situatie. Het bedrag wordt berekend volgens de situatie vlak voor het moment dat de schade is ontstaan.

Procedure planschade: externe adviseur

Als u recht denkt te hebben op tegemoetkoming in planschade, dan dient u een aanvraag in bij het college van burgemeester en wethouders. Een onafhankelijke externe adviseur voert onderzoek uit naar de mogelijke planschade. Dit onderzoek vergelijkt de bouw- en gebruiksmogelijkheden in de oude planologische situatie (bijvoorbeeld het oude bestemmingsplan) met de bouw- en gebruiksmogelijkheden in de nieuwe situatie. Dit is een zogenaamde planvergelijking. Verder wordt onder meer onderzocht in hoeverre er sprake was van voorzienbaarheid, of de schade binnen het normale maatschappelijke risico valt en de mogelijkheden van de aanvrager om de schade te voorkomen of te beperken. De externe adviseur geeft op basis van het onderzoek een advies over het wel of niet bestaan van planschade en om welk bedrag het gaat. Het college van burgemeester en wethouders neemt de uiteindelijke beslissing. Tegen deze beslissing over tegemoetkoming in planschade kan bezwaar worden gemaakt en vervolgens beroep en hoger beroep worden ingesteld. Het duurt circa negen tot elf maanden voor u een eerste uitspraak krijgt over uw verzoek.

Deze procedure is gebaseerd op de nieuwe Wet ruimtelijke ordening die sinds 1 juli 2008 in werking is getreden. In deze wet is een uitgebreide regeling opgenomen voor de behandeling van planschade-aanvragen en op grond hiervan heeft de gemeenteraad een procedureverordening planschade vastgesteld (de ‘Procedureverordening voor advisering tegemoetkoming in planschade gemeente Alkmaar 2016’).

Aanvragen

Een aanvraag voor tegemoetkoming van planschade kunt u schriftelijk indienen. Hiervoor is een standaard aanvraagformulier beschikbaar. In de aanvraag moet in ieder geval staan:

  • Welk besluit of welke bepaling de schade veroorzaakt of heeft veroorzaakt;
  • Om wat voor schade gaat het (bijvoorbeeld waardedaling van een huis of inkomstenverlies);
  • Bewijs van eigendom (van het huis en de bijbehorende gronden).

Stuur uw aanvraag naar:

College van burgemeester en wethouders
t.a.v. Ruimtelijke Plannen
Postbus 53
1800 BC ALKMAAR

Kosten

Voor het in behandeling nemen van een verzoek tot tegemoetkoming in planschade brengt de gemeente € 300,- in rekening. Dit bedrag krijgt u terug als positief of gedeeltelijk positief over de aanvraag wordt beslist. U krijgt voor de betaling van de leges een brief. Dit bedrag moet binnen 4 weken na dagtekening van de brief betaald worden, anders wordt de aanvraag niet in behandeling genomen.

Termijn

Voor de aanvraag voor tegemoetkoming in planschade geldt een verjaringstermijn van 5 jaar, vanaf het moment dat een planologisch besluit definitief is. Definitief wil zeggen dat er geen bezwaar- of beroepsprocedures meer mogelijk zijn.

Nuttige informatie

Disclaimer

Deze informatie is met grote zorg vastgesteld. Aan de inhoud kunnen echter geen rechten worden ontleend. De informatie wordt vrijblijvend verstrekt, enkel ter voorlichting zonder garantie met betrekking tot volledigheid, juistheid of actualiteit van de gegeven informatie. De gemeente Alkmaar kan niet aansprakelijk gesteld worden voor de inhoud van deze informatie of voor de gevolgen van het gebruik daarvan.

Laatste wijziging: 14 december 2017