Erfpacht

Als u een woning/bedrijfspand koopt, staat dit meestal op ‘eigen grond’. Maar soms is de grond met daarop de woning eigendom van de de gemeente. U krijgt als koper dan alleen het gebruiksrecht, het erfpachtrecht. De gemeente heeft dan het ‘bloot eigendom’ van de grond.

Vaak is de canon (het geldbedrag) vooruitbetaald tot het einde van het erfpachttijdvak. Hierdoor merkt u niets van uw erfpachtrecht of bent u misschien niet eens op de hoogte van het erfpachtrecht.

Deze erfpacht kunt u omzetten in vol eigendom van de grond door het aankopen van het zogenoemde bloot eigendom. Koopt u de grond, dan heeft u vanaf het moment van koop zekerheid over uw vaste lasten. U komt dan niet meer voor verrassingen te staan.

Blijft de erfpacht bestaan? Dan zijn de lasten die u hierover betaalt zeker tot het einde van het tijdvak. Dit is de datum die in het erfpachtcontract staat. Daarna mag de gemeente als grondeigenaar de canon (het geldbedrag) aanpassen. Door de stijging van de grondprijs zal bij het ingaan van een nieuw erfpachttijdvak ook de canon stijgen.

Voor een woning of garage

De offerte vraagt u aan via een digitaal aanvraagformulier:

Voor commerciële bestemmingen

De offerte vraagt u aan door het contactformulier in te vullen. Bij het onderwerp schrijft u ‘omzetten erfpacht’. Vermeld ook uw contactgegevens en het adres van het betreffende erfpachtrecht.

Let op! De gemeente rekent met de peildatum WOZ van 2 jaar geleden. Deze peildatum staat op uw beschikking van vorig jaar. Deze beschikking voegt u toe bij uw aanvraag.

Voor de aanvraag heeft u daarnaast de einddatum van het erfpachttijdvak nodig. Deze vindt u in uw erfpachtcontract.

Heeft u een hypotheek? Dan is het hypotheekrecht gevestigd op het recht van erfpacht. Overleg met de hypotheekhouder voordat u tot aankoop van het bloot eigendom overgaat.

Als u de grond deelt met andere appartementseigenaren, dan kunt u gezamenlijk met alle eigenaren een offerte aanvragen. Uiteraard kan dit door de vereniging van eigenaren worden gedaan.

Nadat u de aanvraag heeft ingediend, ontvangt u een e-mail met daarin het indicatiebedrag en de instructie om via uw Persoonlijke Informatie Pagina (PIP) of via de e-mail aan te geven of u een officiële offerte wilt ontvangen.

U heeft hiervoor 2 weken de tijd. Als u niet binnen 2 weken reageert dan vervalt de indicatie.

Let op: het bedrag is slecht een indicatie. De werkelijke kosten kunnen hoger of lager zijn.

  • Woningbezitters betalen voor het opstellen van de offerte geen behandelkosten aan de gemeente.
  • Voor bedrijven, kantoren en winkels vragen wij een makelaarstaxatie aan. 50% van de kosten brengen wij u in rekening. Als voorschot betaalt u € 500,-.

Zet u daadwerkelijk de erfpacht om in vol eigendom, dan verrekenen we deze kosten met de uiteindelijke koopsom.

Voor bedrijven, kantoren, winkels en garages (zelfstandig object) wordt de vrije marktwaarde berekend als grondwaarde. Hierbij wordt uitgegaan van de waarde van de grond in onbebouwde staat. Voor deze categorie wordt een makelaarstaxatie aangevraagd. De gemeente geeft hierbij geen taxatierichtlijnen mee. Belangrijke waardebepalende factoren in de makelaarstaxatie zijn de ligging en bestemmingsplanmogelijkheden van het terrein.

Omzetting is mogelijk voor bestaande erfpachters en hun rechtsopvolgers.

Dit geldt niet voor:

  • scholen, sportcomplexen, sociaal-culturele voorzieningen of maatschappelijke doeleinden en op erfpachten betreffende grond met opstal in de openbare ruimte, zoals bijvoorbeeld kiosken;
  • erfpachtrechten waarbij vooruitbetaling van de canon is uitgesloten;
  • erfpachtrechten op panden in (her)ontwikkelingsgebieden;
  • erfpachtrechten waarop de ‘Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1978’ niet van toepassing zijn, als deze erfpachtrechten zijn gevestigd voor onbepaalde tijd.

Nee, maar mogelijk moet u wel de taxatiekosten voor commerciële bestemmingen van € 500,- terugbetalen.

Dit is de grondprijs uitgedrukt als percentage, van de WOZ-waarde. Het college van burgemeester en wethouders stelt jaarlijks de nota grondprijzen vast. Als de commerciële waarde stijgt, stijgt ook de grondquote.

Bij de berekening van de koopprijs kijkt de gemeente of de canon (het geldbedrag) voor het geldende erfpachttijdvak is afgekocht. Zo niet, dan moet u dit alsnog afkopen. Bij de berekening van de koopprijs zijn er veel verschillen. Iedere situatie is anders.

De basis van de berekening is de WOZ-waarde. De gemeente rekent met de peildatum WOZ van 2 jaar geleden. Deze peildatum staat op uw beschikking van vorig jaar. De gemeente gaat altijd uit van de actuele grondwaarde. De actuele grondwaarde is een bepaald gedeelte van de WOZ-waarde. Dit gedeelte wordt bepaald door de grondquote die door de gemeente is vastgesteld. Op de vastgestelde grondwaarde brengt de gemeente daarna een percentage in mindering van 1% per jaar (maximum 30%) over het aantal jaren dat het erfpachttijdvak nog te gaan heeft. Daarna houdt de gemeente rekening met de waardestijging van de grond van de aankomende jaren en een rentevergoeding. Hieronder volgen 2 voorbeeldberekeningen:

Voorbeeld 1

De erfpachtcanon is vooruitbetaald en de bewoner wil het erfpachtrecht omzetten in vol eigendom. Het erfpachtcontract loopt af over 14 jaar. De WOZ-waarde van de woning is € 186.000,- en de hierbij behorende grondquote is 25%. Inclusief waardestijging en na toepassing van de reductie komt de koopsom op € 46.490,23 voor de omzetting van erfpacht in vol eigendom.

Voorbeeld 2

De erfpachtcanon voor een garage is niet vooruitbetaald en de bewoner wil het erfpachtrecht omzetten in vol eigendom. Het erfpachtcontract loopt af over 15 jaar. De WOZ-waarde van de garage is € 31.000,- en de hierbij behorende grondquote is 25%. Inclusief waardestijging en na toepassing van de reductie komt de koopsom op € 7.741,11 voor de omzetting van erfpacht in vol eigendom. Dit is exclusief de vooruitbetaling van de canon van € 1.177,82 over het resterende gedeelte van het erfpachttijdvak.

In de nieuwe situatie verandert er niets over de aansprakelijkheid voor een eventuele bodemverontreiniging. Als de gemeente in gebreke was tijdens het vestigen van het recht van erfpacht, dan blijft de gemeente aansprakelijk. Bij eventuele vervuiling van de grond nadat het recht van erfpacht is gevestigd, is uiteraard de erfpachter/ eigenaar hiervoor zelf aansprakelijk. Daarom is het niet nodig bij de omzetting een bodemonderzoek te laten uitvoeren.

Bel met telefoonnummer 14 072 en vraag naar de afdeling vastgoed.