Veelgestelde vragen erfpacht

Erfpacht betekent dat u de grond van iemand anders mag gebruiken alsof deze van uzelf is. De persoon die dit recht heeft, noemen we de erfpachter. De eigenaar van de grond is de gemeente.

Als erfpachter betaalt u aan de gemeente een bedrag voor het gebruik van de grond waarop uw woning, bedrijf, garage of gebouw met maatschappelijke bestemming staat. Het bedrag dat u betaalt heet erfpachtcanon. Het is een bedrag per jaar, dat u ook in delen kunt betalen, bijvoorbeeld ieder kwartaal. Per periode wordt de canon opnieuw berekend. Deze periode noemen we het erfpachttijdvak. Dit kan bijvoorbeeld 50 of 75 jaar zijn. De meeste erfpachttijdvakken lopen af tussen 2027 en 2037. Dit verschilt per adres. Het aankomende erfpachttijdvak zal 50 jaar duren.

Ja, het aankomende erfpachttijdvak bedraagt 50 jaar.

De algemene bepalingen zijn de algemene voorwaarden (regels) die bij uw erfpachtcontract horen. Deze regels gelden voor de hele erfpachtperiode (het erfpachttijdvak). Voor de meeste erfpachtcontracten gelden nu de regels uit 1978. Deze regels heten de ‘Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1978’ (afgekort de AB1978). Vanaf het begin van de nieuwe erfpachtperiode gaan de meest actuele algemene bepalingen in, de ’Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht 2024’ (afgekort de AB2024). Deze regels worden in een akte bij de notaris vastgelegd bij de canonherziening (het opnieuw berekenen van de canon).

Op dit moment gelden voor de meeste voortdurende erfpachtrechten de ‘Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1978’ (afgekort de AB1978). Deze AB1978 zijn inmiddels verouderd. De wetgeving voor erfpacht is namelijk veranderd. Daarom is besloten de AB1978 te updaten (te actualiseren). De AB1978 zijn als basis gebruikt en aangepast aan de huidige wetten, actueel taalgebruik en de uitgangspunten (regels) voor erfpacht die in 2023 door de gemeente zijn vastgesteld. Deze geactualiseerde algemene erfpachtbepalingen noemen wij de AB2024. Zodra de AB2024 door ons zijn vastgesteld, zullen wij deze op onze website plaatsen. Hierbij plaatsen wij ook een leeswijzer, die het begrijpen van de AB2024 makkelijker moet maken. Er wordt ook een vergelijkingsdocument op de site gezet, waarin u de wijzigingen van de AB2024 ten opzichte van de AB1978, kunt zien.

Bij de canonherziening (het opnieuw berekenen van de canon) gaan de AB2024 voor uw erfpachtrecht gelden, in plaats van de AB1978. Deze gaan dan voor u gelden in het nieuwe erfpachttijdvak (erfpachtperiode). Dit wordt allemaal bij de notaris vastgelegd. U krijgt dan ook een kopie van de AB2024 toegestuurd. De AB2024 worden ook ingeschreven bij het Kadaster zodat u deze daar altijd terug kunt vinden.

Voortdurende erfpacht is erfpacht voor onbepaalde tijd. Er is dus geen einddatum bepaald waarop het erfpachtrecht stopt.

Voortdurende erfpacht is opgedeeld in erfpachttijdvakken (erfpachtperiodes). Per erfpachttijdvak van 50 jaar wordt de grondwaarde en de canon (de vergoeding voor het gebruik van de grond) opnieuw berekend. Dit heet de canonherziening. De canonherziening start normaal gesproken ongeveer twee jaar voordat het tijdvak afloopt. De erfpachter krijgt dan een bericht via de Berichtenbox van Mijn Overheid. Als het voor de gemeente niet mogelijk is om een aanbieding via de Berichtenbox te versturen doen wij dat op een andere manier. U ontvangt dan bijvoorbeeld een bericht via de PIP op MijnAlkmaar of een brief per post. De canonherziening wordt vastgelegd in een akte bij de notaris. Deze akte wordt ingeschreven in de openbare registers (het Kadaster). Per erfpachttijdvak kunnen er ook nieuwe erfpachtregels (algemene en bijzondere erfpachtbepalingen) gelden. Deze worden dan in de akte bij de notaris van toepassing verklaard.

Bij tijdelijke erfpacht stopt de erfpacht bijvoorbeeld na 50 of na 75 jaar. De gemeente beslist dan of er daarna een nieuw erfpachtcontract wordt afgesloten of dat het erfpachtrecht dan stopt. Tijdelijke erfpacht komt minder vaak voor binnen de gemeente Alkmaar.

Woont u aan de Asselijnstraat, de Reviusstraat of de Stalpaertstraat en bent u erfpachter van een tijdelijk erfpachtrecht? Dan ontvangt u vanaf 1 september 2025 informatie over hoe u kunt overstappen naar voortdurende erfpacht.

U kunt uw erfpachtakte opvragen bij het Kadaster. U vindt ook informatie over uw erfpachtakte in het eigendomsbewijs van uw woning. Dit heet de leveringsakte (akte van levering).

De gemeente heeft het erfpachtsysteem eenvoudiger willen maken en ook de kosten voor erfpachters zo laag mogelijk willen houden. Tegelijkertijd wil de gemeente een redelijke vergoeding ontvangen voor het gebruik van de grond, om de inkomsten uit erfpacht gelijk te houden of licht te laten stijgen. Deze inkomsten uit erfpacht zijn namelijk ook nodig in de jaarlijkse begroting van de gemeente.

Het uitgangspunt is dat de erfpachtrechten blijven bestaan, de grond dus van de gemeente blijft en er een jaarlijkse canon betaald wordt door de erfpachter. Alleen als de erfpachter zelf de bloot eigendom (grond) wil kopen (het ‘omzetten’ van erfpacht naar vol eigendom), dan maakt de gemeente dit in de meeste gevallen mogelijk. De bloot eigendom kopen is dus niet verplicht.

De gemeente geeft bijna geen nieuwe grond meer uit in erfpachtrecht.

De opbrengsten uit de erfpacht zijn onderdeel van de totale begroting van de gemeente Alkmaar. Deze opbrengsten worden gebruikt om bepaalde kosten te betalen die gemaakt worden binnen de gemeente.

Met de erfpachters die de nieuwe erfpachtcanon niet kunnen betalen, gaan wij in gesprek. Deze erfpachters kunnen zich, na het bekend worden van hun nieuwe canon, bij ons melden via erfpacht@alkmaar.nl. Wij gaan dan samen met deze erfpachters op zoek naar een oplossing.

De grondwaarde is een waarde die gebruikt wordt om de canon te berekenen. Er zijn verschillende manieren om de grondwaarde te berekenen. Bijvoorbeeld door een grondquote, vaste vierkante meter prijs of taxatie.

De grondquote is een percentage dat gebruikt wordt om de grondwaarde van een woning of ander vastgoedobject te berekenen. Bij de aanstaande canonherziening wordt de grondquote gebruikt om de grondwaarde van een woon- en garage appartementen te berekenen.

Er wordt een vaste grondquote van 15% gebruikt. Dit geldt dan voor alle gestapelde woningen (appartementen) en garages (appartementen), zowel in als buiten het centrum. De grondwaarde wordt dan berekend door 15% van de WOZ-waarde te nemen.

Voor het uitrekenen van de grondwaarde gebruikt de gemeente soms de WOZ-waarde. De gemeente rekent dan met een WOZ-waarde van 2 jaar geleden, gerekend vanaf het jaar waarin de berekening wordt gemaakt. Bijvoorbeeld, als er in 2025 een berekening wordt gemaakt, is dit met de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2023. Dit is de WOZ-waarde die u terugvindt op de gemeente aanslag van 2024. De reden hiervoor is dat na 2 jaar bezwaren en beroepen tegen de WOZ-waarde zijn afgehandeld. De WOZ-waarden zijn dan ‘onherroepelijk’, wat betekent dat het niet meer te veranderen is.

Voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages buiten het centrum geldt een vaste grondprijs van € 425,- per m². Dat is het prijspeil voor 2025. Deze grondprijs van € 425,- per m² wordt vanaf 2026 ieder jaar aangepast aan de inflatie (dat noemen wij indexeren). De grondwaarde wordt berekend door de grondprijs te vermenigvuldigen met de perceeloppervlakte die in het systeem van het Kadaster staat. De marktwaarde is circa €600 per m². Hierop is dus een korting (depreciatie) van ongeveer 30% gegeven omdat het om erfpachtgrond gaat.

Andere bestemmingen dan wonen en garages zijn bijvoorbeeld bedrijfsruimten of sportcomplexen. Hiervoor wordt de grondwaarde bepaald op de manier die past bij het type bestemming. Hiervoor geldt dus een andere methode dan voor de grondwaardebepaling van woningen en garages. Er wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de methoden en prijzen in de Nota Grondprijzen. Dit is een document dat de gemeente iedere twee jaar vaststelt. Hier staat bijvoorbeeld in voor bedrijfsruimten dat de grondwaarde wordt bepaald door een taxatie.

De canon voor de nieuwe erfpachtperiode wordt op de volgende manier berekend:

Canon = grondwaarde x canonpercentage

Het canonpercentage wordt gebruikt voor erfpachtberekeningen. Het wordt bijvoorbeeld gebruikt bij de berekening van de canon bij de vestiging van nieuwe erfpachtrechten en bij de canonherziening. Het canonpercentage is ook nodig voor het berekenen van de afkoopsom voor het vooruitbetalen van de canon.

Het canonpercentage wordt iedere drie maanden bepaald door het college van burgemeester en wethouders. Het canonpercentage wordt berekend op basis van de rentestanden op dit moment. Als de rente op de kapitaalmarkt (vraag en aanbod van leningen op lange termijn) stijgt of daalt, stijgt of daalt ook het canonpercentage. Dit staat in de regels voor de gemeentelijke financiën.

Bij het bepalen van het canonpercentage wordt gekeken naar de rente die de gemeente moet betalen aan de N.V. Bank voor Nederlandse Gemeenten in Den Haag. De gemeente kijkt dan naar de rente op geldleningen met een gemiddelde duur (looptijd) van minimaal 10 jaar. Hier komt nog 0,25% bovenop voor risico en administratie.

Het canonpercentage wordt gebruikt om de canon (de jaarlijkse vergoeding die u voor erfpacht betaalt) te berekenen. Om de inkomsten voor de gemeente niet te ver te laten zakken, wordt een minimum canonpercentage van 1% gebruikt. Daarnaast wordt een maximum canonpercentage van 3% gebruikt. Dit maximum canonpercentage moet ervoor zorgen dat de kosten voor de erfpachter niet hoger worden dan een bepaald bedrag. Het minimum- en maximum canonpercentage geldt voor:

• de vestiging van nieuwe erfpachtrechten
• de reguliere canonherziening (de reguliere canonherziening geldt voor de erfpachters die geen gebruik kunnen of willen maken van de vervroegde canonherziening, zie ook: ‘Wat betekent vervroegde canonherziening en hoe wordt deze berekend?’)
• de berekening van de afkoopsom bij het vooruitbetalen van de canon voor een heel tijdvak (zie ook: ‘Wat houdt het vooruitbetalen (afkopen) van de canon voor het aankomende tijdvak van 50 jaar in?’)

Bij de canonherziening wordt de canon voor het volgende erfpachttijdvak berekend. Dit wordt gedaan door de grondwaarde voor de nieuwe erfpachtperiode opnieuw vast te stellen.

De canon wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. De canon voor het nieuwe erfpachttijdvak is dus afhankelijk van de grondwaarde en het canonpercentage van dat moment (met een minimum van 1% en een maximum van 3%).

Wij informeren u minimaal twee jaar voor de afloop van het erfpachttijdvak over de hoogte van uw canon.

De canon wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage:

Canon = grondwaarde x canonpercentage

Hoe de grondwaarde en canon voor woningen en garages wordt berekend kunt u hieronder zien in de voorbeeldberekeningen. Hoe de grondwaarde en canon bij andere bestemmingen wordt berekend, vindt u ook hieronder. U leest ook meer hierover onder het kopje ‘Grondwaardebepaling’.

Canonpercentage

Het canonpercentage wordt iedere drie maanden bepaald door het college van burgemeester en wethouders. Bij het bepalen van het canonpercentage wordt gekeken naar de rente die de gemeente moet betalen aan de N.V. Bank voor Nederlandse Gemeenten in Den Haag. Dit is de rente die de gemeente moet betalen voor nieuwe leningen met een gemiddelde duur van tenminste 10 jaar. Hier komt dan 0,25% risico- en administratieopslag bovenop.

Het canonpercentage is vanaf april 2025 3,5%.

Minimum- en maximum canonpercentage

Om de inkomsten voor de gemeente niet te ver te laten zakken, is er een minimum canonpercentage van 1%. Ook is er een maximum canonpercentage van 3%. Dit maximum canonpercentage moet ervoor zorgen dat de kosten voor de erfpachter niet hoger worden dan een bepaald bedrag. Het actuele canonpercentage van 3,5% wordt nu dus een maximum van 3%.

Het canonpercentage wordt gebruikt om de canon te berekenen. De canon wordt berekend door de grondwaarde van een woning te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Het minimum- en maximum canonpercentage geldt voor de reguliere canonherziening en het berekenen van de afkoopsom bij het vooruitbetalen van de canon. Ook geldt het minimum- en maximum bij de vestiging van nieuwe erfpachtrechten voor bijvoorbeeld sportcomplexen.

Grondwaarde berekenen voor woningen en garages

Voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages buiten het centrum, wordt de grondwaarde berekend door een vaste grondprijs van € 425,- per m² (dat is het prijspeil voor 2025) te vermenigvuldigen met de perceeloppervlakte die in het systeem van het Kadaster staat.
Deze grondprijs van € 425,- per m² wordt vanaf 2026 ieder jaar aangepast aan de inflatie (dat noemen wij indexeren).

Voor gestapelde woningen en garages (appartementen) wordt de grondwaarde berekend door een percentage (grondquote) van 15% van de WOZ-waarde te nemen. Er wordt altijd gerekend met de WOZ- waarde met de peildatum van twee jaar geleden.

Voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages in het centrum wordt de grondwaarde bepaald door een taxatie (het inschatten van de waarde van de grond door een taxateur). Hiervoor wordt de residuele methode gebruikt.

Voorbeeldberekening reguliere canonherziening woningen en garages

Grondgebonden woningen en garages buiten het centrum

Berekening grondwaarde
Perceeloppervlakte volgens Kadaster: 125 m²
Grondprijs: € 425,- per m²
Grondwaarde: 125 m² x € 425,- = € 53.125,-

Berekening canon bij reguliere canonherziening (actuele canonpercentage, tussen de 1-3%)
Grondwaarde: € 53.125,-
Actuele canonpercentage bijvoorbeeld: 1%
Canon: 1% x € 53.125,- = € 531,25 per jaar
Actuele canonpercentage bijvoorbeeld: 2%
Canon: 2% x € 53.125,- = € 1.062,50 per jaar
Actuele canonpercentage bijvoorbeeld: 3%
Canon: 3% x € 53.125,- = (afgerond) € 1.593,75 per jaar

Gestapelde woningen en garages (appartementen) in en buiten het centrum

Berekening grondwaarde in 2025
WOZ-waarde peildatum 1-1-2023: € 300.000,-
Grondquote: 15%
Grondwaarde: € 300.000,- x 15% = € 45.000,-

Berekening canon bij reguliere canonherziening (actuele canonpercentage, tussen de 1-3%)
Grondwaarde: € 45.000,-
Actuele canonpercentage bijvoorbeeld: 1%
Canon: 1% x € 45.000,- = € 450,- per jaar
Actuele canonpercentage bijvoorbeeld: 2%
Canon: 2% x € 45.000,- = € 900,- per jaar
Actuele canonpercentage bijvoorbeeld: 3%
Canon: 3% x € 45.000,- = € 1.350,- per jaar

Grondgebonden woningen en garages in het centrum

Berekening canon bij reguliere canonherziening (actuele canonpercentage, tussen de 1-3%)
Getaxeerde grondwaarde bijvoorbeeld: € 60.000,-
Actuele canonpercentage bijvoorbeeld: 1%
Canon: 1% x € 60.000,- = € 600,- per jaar
Actuele canonpercentage bijvoorbeeld: 2%
Canon: 2% x € 60.000,- = € 1.200,- per jaar
Actuele canonpercentage bijvoorbeeld: 3%
Canon: 3% x € 60.000,- = € 1.800,- per jaar

Berekening grondwaarde en canon bij andere bestemmingen

Ook voor andere bestemmingen (dan wonen en garages, bijvoorbeeld sportcomplexen) wordt de canon berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. De grondwaarde wordt in deze gevallen bepaald op de manier die past bij het type bestemming. Dit gebeurt op een andere manier dan bij de grondwaardebepaling van woningen en garages. Waar dat mogelijk is wordt zoveel mogelijk aangesloten bij de Nota Grondprijzen. Dit is een document dat de gemeente iedere twee jaar vaststelt. Maar voor bijvoorbeeld bedrijfsruimten (winkels, horeca en kantoren) wordt de grondwaarde bepaald door een taxatie.

De vervroegde canonherziening betekent dat de gemeente voor woningen en garages de canon voor het volgende erfpachttijdvak eerder kan berekenen. Normaal gesproken berekent de gemeente uw canon voor het volgende erfpachttijdvak ongeveer 2 jaar voordat uw erfpachttijdvak afloopt. Met de vervroegde canonherziening kan dat voor alle voortdurende erfpachtrechten van woningen en garages al vanaf 2025 (ook als uw nieuwe tijdvak bijvoorbeeld pas over 8 jaar ingaat). Zo weet u ook al eerder wat u moet gaan betalen in het nieuwe erfpachttijdvak.

Voor een aanbieding voor de vervroegde canonherziening hoeft u niet zelf in actie te komen. Via de Berichtenbox van Mijn Overheid ontvangt u van ons een aanbieding voor de (vervroegde) canonherziening. Dit kan alleen als u heeft aangegeven dat u digitaal post van de gemeente Alkmaar wilt ontvangen. Wij raden u aan om meldingen aan te zetten zodat u geen berichten mist. U krijgt dan een mail wanneer er een bericht klaarstaat via Mijn Overheid. De gemeente begint met de berekeningen voor de erfpachtrechten waarvan het erfpachttijdvak (de erfpachtperiode) het eerste afloopt. Niet iedereen is dus tegelijk aan de beurt. Houdt u er dus rekening mee, dat de gemeente niet alle 6000 erfpachtadressen in één keer een aanbod kan doen. Dit gebeurt in fases. Het kan daarom dat u nog niet meteen in 2025 van ons hoort.

De gemeente wil eerder beginnen met het berekenen van de nieuwe erfpachtcanon voor het volgende erfpachttijdvak (dit heet een vervroegde canonherziening). Namelijk al vanaf eind 2025. Zo weet u eerder hoeveel u moet gaan betalen. Dit helpt bijvoorbeeld bij het verkopen van uw huis als u dat zou willen en bij het krijgen van een lening van de bank bij aankoop van een erfpachtwoning.

De canon die dan vervroegd (eerder) wordt berekend, wordt na elke 5 jaar nog geïndexeerd (aangepast aan de inflatie). Ook als uw nieuwe erfpachttijdvak dan nog niet is begonnen. Bijvoorbeeld, de canon wordt vervroegd herzien op basis van prijspeil 2025 en uw huidige tijdvak loopt af in 2033, dan wordt uw canon in 2030 geïndexeerd. U hoeft deze canon pas te betalen als uw nieuwe erfpachttijdvak (erfpachtperiode) ingaat (dus niet al vanaf 2025). U gaat dan in 2033 de vervroegd vastgestelde canon plus de indexatie betalen.

U bent niet verplicht om mee te doen aan de vervroegde canonherziening. U heeft daarin een keuze. U mag het einde van uw eigen erfpachttijdvak (erfpachtperiode) afwachten.

In 2025 start de gemeente wel al met het berekenen van de erfpachtcanon voor het volgende erfpachttijdvak (erfpachtperiode). U krijgt hiervoor automatisch een aanbieding van de gemeente. U kunt ervoor kiezen om niet op dit aanbod in te gaan. Als u geen gebruik maakt van het aanbod, dan wordt uw canon opnieuw berekend tijdens de reguliere canonherziening. Uw canon wordt dan alsnog opnieuw vastgesteld als het einde van uw erfpachttijdvak (erfpachtperiode) in zicht komt. Dit proces start ongeveer twee jaar voor het einde van uw erfpachttijdvak (erfpachtperiode). Maar, de grondprijs van € 425,- per m² (prijspeil 2025), de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2023 (prijspeil 2025) en het vaste canonpercentage van 1,75% gelden alleen voor de vervroegde canonherziening. Tijdens de reguliere canonherziening wordt de canon dan berekend met de grondwaarde volgens het prijspeil op dat moment en het op dat moment geldende canonpercentage (tussen de 1 en 3%).

Bijvoorbeeld:

Het erfpachttijdvak loopt af in 2035. De erfpachter heeft de canon niet vervroegd laten herzien. Aan het einde van het erfpachttijdvak wordt de canon alsnog herzien (opnieuw berekend). Dat gebeurt met een reguliere canonherziening. Deze start ongeveer 2 jaar voor het einde van het tijdvak, in 2033. De grondwaarde wordt dan berekend door de oppervlakte van het perceel te vermenigvuldigen met de grondprijs die in 2033 geldt. Dit kan een andere (waarschijnlijk hogere) grondprijs zijn dan € 425,- per m². Dit komt omdat de grondprijs vanaf 2025 ieder jaar wordt geïndexeerde (aangepast aan de inflatie). Er wordt dan ook gerekend met een andere WOZ-waarde; in 2033 is dat de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2031. Daarnaast geldt het op dat moment actuele canonpercentage, tussen de 1 en 3%.

De canon wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage:

Canon = grondwaarde x canonpercentage

De vervroegde canonherziening is alleen mogelijk voor woningen en garages.

Canonpercentage

Voor de vervroegde canonherziening wordt altijd gerekend met een vast canonpercentage van 1,75%.

Grondwaarde berekenen voor woningen en garages

Voor de grondwaarde wordt er gerekend met het prijspeil van 2025.

Voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages buiten het centrum, wordt de grondwaarde berekend door een vaste grondprijs van € 425,- per m² (prijspeil voor 2025). Er wordt verder gerekend met de perceeloppervlakte die in het systeem van het Kadaster staat.

Voor gestapelde woningen en garages (appartementen) wordt de grondwaarde berekend door een percentage (grondquote) van 15% van de WOZ-waarde te nemen. Er wordt altijd gerekend met de WOZ- waarde met de peildatum van twee jaar geleden. Bij het prijspeil van 2025 hoort dan de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2023.

Indexering

De canon die dan vervroegd (eerder) wordt berekend, wordt na elke 5 jaar nog geïndexeerd (aangepast aan de inflatie). Ook als uw nieuwe erfpachttijdvak dan nog niet is begonnen. Bijvoorbeeld, de canon wordt vervroegd herzien op basis van prijspeil 2025 en uw huidige tijdvak loopt af in 2033, dan wordt uw canon in 2030 geïndexeerd. U gaat dan in 2033 de vervroegd vastgestelde canon plus de indexatie betalen.

Aanbieding

Voor een aanbieding voor de vervroegde (eerdere) canonherziening hoeft u niet zelf in actie te komen.

Alle erfpachters van woningen en garages worden hierover door ons geïnformeerd en in verschillende fases benaderd. Dat gebeurt zodra het proces voor de vervroegde canonherziening helemaal is ingericht. Wij verwachten dat dit vanaf 1 september 2025 is. De gemeente begint met de berekeningen voor de erfpachtrechten waarvan de erfpachtperiode (het tijdvak) het eerste afloopt. Niet iedereen is dus tegelijk aan de beurt. Houdt u er dus rekening mee, dat de gemeente niet alle 6.000 erfpachtadressen in één keer een aanbod kan doen. Het kan daarom dat u nog niet meteen in 2025 van ons hoort.

Vervroegde canonherziening niet verplicht

U bent niet verplicht om mee te doen aan de vervroegde canonherziening. U heeft daarin een keuze. U mag het einde van uw eigen erfpachttijdvak (erfpachtperiode) afwachten.

Als u geen gebruik maakt van het aanbod, dan wordt uw canon opnieuw berekend tijdens de reguliere canonherziening. Uw canon wordt dan alsnog opnieuw vastgesteld als het einde van uw erfpachttijdvak (erfpachtperiode) in zicht komt. Dit proces start ongeveer twee jaar voor het einde van uw erfpachttijdvak (erfpachtperiode). Maar, de grondprijs van € 425,- per m² (prijspeil 2025), de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2023 (prijspeil 2025) en het vaste canonpercentage van 1,75% gelden alleen voor de vervroegde canonherziening.

Voorbeeldberekening vervroegde canonherziening woningen en garages

Grondgebonden woningen en garages buiten het centrum

Berekening grondwaarde
Perceeloppervlakte volgens Kadaster: 125 m²
Grondprijs: € 425,- per m²
Grondwaarde: 125 m² x € 425,- = € 53.125,-

Berekening canon bij vervroegde canonherziening (vast canonpercentage 1,75%)
Grondwaarde: € 53.125,-
Vast canonpercentage voor vervroegde canonherziening: 1,75%
Canon: 1,75% x € 53.125,- = (afgerond) € 930,- per jaar

Gestapelde woningen en garages (appartementen) in en buiten het centrum

Berekening grondwaarde
WOZ-waarde peildatum 1-1-2023: € 300.000,-
Grondquote: 15%
Grondwaarde: € 300.000,- x 15% = € 45.000,-

Berekening canon bij vervroegde canonherziening (vast canonpercentage 1,75%)
Grondwaarde: € 45.000,-
Vast canonpercentage voor vervroegde canonherziening: 1,75%
Canon: 1,75% x € 45.000,- = € 787,50 per jaar

Grondgebonden woningen en garages in het centrum

Berekening canon bij vervroegde canonherziening (vast canonpercentage 1,75%)
Getaxeerde grondwaarde bijvoorbeeld: € 60.000,-
Vast canonpercentage voor de vervroegde canonherziening: 1,75%
Canon: 1,75% x € 60.000,- = € 1.050,- per jaar

De canon wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Bij de vervroegde canonherziening voor woningen en garages wordt de grondwaarde berekend met het prijspeil van 2025. Dat betekent voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages buiten het centrum dat de grondwaarde wordt berekend door een vaste grondprijs van € 425,- per m². Voor gestapelde woningen en garages (appartementen) betekent dit dat de grondwaarde wordt berekend door een percentage (grondquote) van 15% van de WOZ-waarde met de peildatum van 1-1-2023.

Het maakt hierbij niet uit of u daadwerkelijk in 2025, of bijvoorbeeld pas over één of twee jaar een aanbod ontvangt en accepteert om de canon vervroegd te laten herzien. Voor de hele vervroegde herziening geldt prijspeil 2025.
Als de erfpachter niet deelneemt aan de vervroegde canonherziening, geldt de reguliere canonherziening. De canon wordt dan berekend met de grondwaarde volgens het prijspeil op dat moment en het op dat moment geldende canonpercentage (tussen de 1 en 3%).
Bijvoorbeeld:

Het erfpachttijdvak loopt af in 2035. De erfpachter heeft de canon niet vervroegd laten herzien. Aan het einde van het erfpachttijdvak wordt de canon alsnog herzien (opnieuw berekend). Dat gebeurt met een reguliere canonherziening. Deze start ongeveer 2 jaar voor het einde van het tijdvak, in 2033. De grondwaarde wordt dan berekend door de oppervlakte van het perceel te vermenigvuldigen met de grondprijs die in 2033 geldt. Dit kan een andere (waarschijnlijk hogere) grondprijs zijn dan € 425,- per m². Dit komt omdat de grondprijs vanaf 2025 ieder jaar wordt geïndexeerde (aangepast aan de inflatie). Er wordt dan ook gerekend met een andere WOZ-waarde; in 2033 is dat de WOZ-waarde met peildatum 1-1-2031. Daarnaast geldt het op dat moment actuele canonpercentage, tussen de 1 en 3%.

De canon (het bedrag dat u betaalt aan de gemeente voor het gebruik van de gemeentegrond) kan op twee manieren veranderen: de canon kan worden herzien (dat is aan het einde van ieder erfpachttijdvak van 50 jaar) en de canon kan worden geïndexeerd (dat is iedere 5 jaar).

Bij de 5 jaarlijkse indexering wordt de canon iedere 5 jaar aangepast aan de prijsstijgingen door de inflatie. Inflatie is het stijgen van de prijzen van producten en diensten. Hierdoor blijft de canon actueel.

De aanpassing gebeurt door de canon op dat moment te vermenigvuldigen met een speciale factor (getal) die voor elk kalenderjaar wordt berekend. Deze factor (getal) noemen we de aanpassingscoëfficiënt. De aanpassingscoëfficiënt wordt elk jaar vastgesteld. Hiervoor worden gegevens van het CBS gebruikt. In artikel 21.1 en verder van de AB1978 en 22.2 en verder van de AB2024 leest u meer uitleg over de aanpassingscoëfficiënt. Voor het jaar 2024 is de aanpassingscoëfficiënt 1,16.

Om de canon mee te laten bewegen met de stijging van de prijzen van producten en diensten (inflatie), wordt de inflatiecorrectie toegepast. Dit zorgt ervoor dat de canon actueel blijft.

Ja, de jaarlijkse canon kunt u meestal aftrekken van de inkomstenbelasting. Als u de canon vooruitbetaalt (afkoopt), kunt u dit bedrag niet aftrekken. De rente van een lening die u eventueel hiervoor afsluiten, kunt u meestal wel aftrekken.

Omdat de aftrek kan verschillen per situatie, adviseert de gemeente aan erfpachters om hun persoonlijke situatie te bespreken met een financieel adviseur, de Belastingdienst of erfpachtspecialist. Zij kunnen helpen met het maken van een goede inschatting van de financiële voordelen.

Als de canon voor het huidige erfpachttijdvak is afgekocht, betaalt u tot het einde van dit tijdvak geen jaarlijkse canon. Aan het einde van het tijdvak wordt een nieuwe canon vastgesteld voor de volgende periode. Dit wordt canonherziening genoemd. De nieuwe canon wordt gebaseerd op de grondwaarde en op het canonpercentage (dat wordt bepaald door de rentestanden van dat moment). De grondwaarde is na 50 jaar vaak hoger. Maar het canonpercentage kan ook lager zijn. Daardoor verandert ook de canon die u moet betalen in het nieuwe tijdvak.

Als de erfpachtcanon voor uw woning niet is afgekocht voor het huidige erfpachttijdvak, dan betaalt u op dit moment al een jaarlijkse canon. De hoogte van dit bedrag verschilt per woning. Dat heeft onder andere te maken met wanneer de canon berekend is. Als u nu canon betaalt, ontvangt u hiervoor meestal per jaar of kwartaal een factuur van de gemeente waarop u de hoogte van het bedrag terugvindt.

In de meeste gevallen mag de erfpachter ervoor kiezen om in één keer de canon voor 50 jaar vooruit te betalen. De erfpachter betaalt dan een bedrag ineens. Daarna hoeft de erfpachter de komende 50 jaar geen jaarlijkse canon meer te betalen. Dit hoeft pas weer, wanneer een nieuw erfpachttijdvak (erfpachtperiode) ingaat. Dat is na 50 jaar.

De gemeente kan de afkoopsom voor het nieuwe erfpachttijdvak pas voor u uitrekenen als uw nieuwe canon bekend is. De afkoopsom wordt dan berekend op basis van deze canon en het canonpercentage dat geldt op het moment van afkopen. Voor dit percentage geldt een minimum van 1% en een maximum van 3%. In de aanbiedingsbrief die u van ons krijgt voor de vervroegde canonherziening, sturen wij u ook een berekening voor de afkoopsom mee. U kunt dan aangeven of u de canon wilt afkopen. Als u op dat moment de canon niet afkoopt maar kiest voor jaarlijkse canonbetaling, dan mag u later alsnog aan de gemeente vragen om de canon af te kopen. Er wordt dan weer een nieuwe berekening gemaakt.

De afkoopsom van het vooruitbetalen van de canon is niet fiscaal aftrekbaar. De rente van een eventuele lening die u hiervoor afsluit wel. Wij raden aan om hierover onafhankelijk advies in te winnen van een financieel adviseur, de Belastingdienst of erfpachtspecialist.

Nee, afkoop kan alleen voor een heel erfpachttijdvak (erfpachtperiode). Voor de nieuwe erfpachtperiode kunt u afkopen (de canon vooruitbetalen) voor de komende 50 jaar en niet voor bijvoorbeeld 10 jaar. U kunt wel halverwege het tijdvak de rest van het tijdvak alsnog afkopen. Dan besluit u bijvoorbeeld 5 jaar nadat uw nieuwe tijdvak is ingegaan, om de laatste 45 jaar van het tijdvak toch nog af te kopen (vooruit te betalen). De gemeente maakt dan op dat moment een nieuwe berekening voor u.

Soms is de grond in erfpacht uitgegeven, en daarna nog opgesplitst in appartementsrechten. U heeft als appartementseigenaar dan een stukje van de erfpacht. Met alle leden van uw VvE heeft u samen het hele erfpachtrecht.

Wat hierboven is geschreven over wat erfpacht inhoudt, over de erfpachtcanon, tijdvakken (erfpachtperiodes), berekening van de grondwaarde en canon, canon herziening, enzovoorts, geldt voor het grootste deel ook voor bewoners van appartementen. Ook die canon wordt bijvoorbeeld aan het einde van het tijdvak opnieuw berekend (herzien). Dit gebeurt per appartementsrecht. U kunt dus als appartementseigenaar bijvoorbeeld kiezen, of u jaarlijkse canon wilt betalen, of de canon voor het erfpachttijdvak (de erfpachtperiode) wilt afkopen (vooruitbetalen).

Maar, wanneer u eigenaar bent van een appartementsrecht kunt u niet als enige appartementseigenaar de bloot eigendom kopen. Dit kan alleen gezamenlijk, dus met alle appartementseigenaren van uw Verenging van Eigenaren (VvE). Voor deze situatie is de juridische uitwerking namelijk ingewikkelder. Dit heeft er onder andere mee te maken dat u met alle appartementseigenaren samen het recht heeft op de erfpacht. Allemaal voor een eigen stukje (aandeel). Doordat het erfpachtrecht is gesplitst, is het juridisch lastiger om de erfpacht om te zetten naar vol eigendom. U moet dan allemaal het bijbehorende stukje bloot eigendom kopen, voordat het erfpachtrecht kan eindigen en omgezet kan worden in vol eigendom.

U kunt uw erfpachtrecht veranderen in vol eigendom door de zogenoemde ‘bloot eigendom’ van de grond te kopen. Hierdoor verandert uw erfpachtrecht in vol eigendom. Vanaf dat moment bent u de eigenaar van de grond en niet de gemeente. Het erfpachtrecht stopt dan. U hoeft dan nooit meer een vergoeding voor de erfpacht te betalen aan de gemeente.

Het omzetten van uw erfpachtrecht naar vol eigendom door het kopen van de zogenoemde ‘bloot eigendom’ moet u ook vastleggen bij de notaris. De aktekosten daarvoor betaalt u zelf. De koopsom voor de bloot eigendom moet u in één keer betalen. Deze betaling wordt vaak voor u geregeld via de notaris die u hiervoor uitkiest. Het is ook mogelijk om voor de koopsom een hypotheeklening af te sluiten. Ook dan wordt de betaling via de notaris geregeld. U kunt een financieel adviseur vragen naar de mogelijkheden.

U kunt een indicatie (schatting) van de koopsom en eventueel kosteloos een offerte opvragen op basis van de Tijdelijke regeling en op basis van de Nieuwe regeling:

• Voor inwoners via DigiD
• Voor ondernemers via eHerkenning

Het kopen van de grond (de bloot eigendom) is mogelijk voor de meeste erfpachters met woningen, garages en bedrijfsruimtes.
Scholen, sportcomplexen, sociaal-culturele voorzieningen en gebouwen met een maatschappelijk doel zijn uitgezonderd van de regeling. Voor deze bestemmingen is het niet mogelijk de bloot eigendom te kopen. Hetzelfde geldt voor erfpachtrechten op grond met een opstal in de openbare ruimte, bijvoorbeeld een kiosk. Er mag ook geen sprake zijn van een (her)ontwikkelingsgebied. Dit zijn gebieden (nu vaak bedrijventerreinen) die in de toekomst vaak anders worden ingericht.

Voor bedrijfsruimtes zoals winkels, kantoren en horeca, bepaalt een taxatie de koopsom voor de bloot eigendom. Hetzelfde geldt voor combinaties van bedrijven en woningen in één gebouw. Ook voor grondgebonden woningen en garages in het centrum bepaalt een taxatie de koopsom voor de bloot eigendom. Voor deze bestemmingen kunt u daarom geen indicatie voor de koopsom opvragen. Als u een offerte opvraagt, dan moet de gemeente een taxatie laten uitvoeren. Houdt u er rekening mee dat u moet meebetalen aan de taxatiekosten. Voordat de gemeente een taxateur een taxatieopdracht geeft, betaalt u aan de gemeente behandelingskosten. De behandelingskosten zijn de helft van de daadwerkelijke taxatiekosten en u betaalt hiervoor eerst een voorschot van vijfhonderd euro (€ 500,-). Als u uiteindelijk besluit de bloot eigendom te kopen, worden deze kosten op de koopsom in mindering gebracht. Als u besluit om toch niet de bloot eigendom te kopen en het gaat om erfpacht voor bedrijven of de combinatie van bedrijven en woningen (een bedrijf en woning in één erfpachtrecht), dan worden de behandelingskosten verhoogd tot de totale taxatiekosten. Deze komen in dat geval dus geheel voor rekening van de erfpachter.

Wanneer u eigenaar bent van een appartement (een appartementsrecht) kunt u niet als enige appartementseigenaar de bloot eigendom kopen. Dit kan alleen samen met alle appartementseigenaren van uw Verenging van Eigenaren (VvE). U kunt wel een indicatie voor de koopsom opvragen voor het stukje van de bloot eigendom dat hoort bij uw appartementsrecht. Als u samen met alle appartementseigenaren in uw VvE besluit de bloot eigendom te kopen, betaalt iedere appartementseigenaar een eigen koopsom. Zie hierover ook de vraag ‘Mijn woning betreft een erfpacht appartementsrecht. Wat betekent dit voor mij?’

U kunt alle voorwaarden teruglezen in de Nieuwe Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht.

De ‘Nieuwe Uitvoeringsregeling’ maakt het berekenen van de koopsom voor woningen en garages makkelijker. De koopsom is dan hetzelfde als de grondwaarde voor erfpacht. Voor het berekenen van de grondwaarde voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages buiten het centrum wordt een grondprijs van € 425,- per m² gebruikt. Dit is de prijs die geldt voor 2025 en deze grondprijs wordt vanaf 2026 ieder jaar aangepast aan de inflatie (dat noemen wij indexeren).

Als u de bloot eigendom koopt wanneer voor u het tweede erfpachttijdvak is ingegaan en u heeft de canon hiervoor afgekocht (vooruitbetaald), dan wordt de afgekochte canon voor dat tweede tijdvak voor een gelijkwaardig deel aan u terugbetaald.

Dat terugbetalen geldt niet als de canon voor het eerste erfpachttijdvak is afgekocht.

De Nieuwe Uitvoeringsregeling kan in sommige gevallen voordeliger uitpakken voor de erfpachter. Daarom hebben wij aan de erfpachters met een lopende aanvraag onder de Tijdelijke regeling het advies gegeven om te wachten met het omzetten van de erfpacht naar vol eigendom totdat de Nieuwe Uitvoeringsregeling bekend was. De Nieuwe Uitvoeringsregeling is inmiddels ingegaan. Erfpachters kunnen tot en met 30 juni 2026 ook nog gebruik maken van de Tijdelijke Regeling. Erfpachters kunnen tot die tijd kiezen voor de voor hen goedkoopste regeling.

In alle twee de regelingen staan regels voor het kopen van de bloot eigendom. De manier waarop de koopsom voor de bloot eigendom wordt uitgerekend, is in alle twee de regelingen anders.

De Tijdelijke regeling gebruikt het prijspeil van 2021 voor het berekenen van de koopsom voor de bloot eigendom. De koopsom voor de bloot eigendom wordt bij de Tijdelijke regeling berekend aan de hand van de Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht.

Een onderdeel van deze berekening is het bepalen van de grondwaarde. Dit is een percentage (grondquote) van de WOZ-waarde. Voor het vaststellen van de grondwaarde wordt altijd uitgegaan van de WOZ- waarde met de peildatum van 2 jaar geleden. De tijdelijke regeling houdt in dat er bij het berekenen van de koopsom wordt uitgegaan van het prijspeil van 2021. Dit betekent dat voor de berekening van de koopsom de WOZ-waarde met de peildatum 1-1-2019 wordt gebruikt. Dit is de WOZ-waarde die voor uw gemeentelijke aanslag van 2020 is gebruikt. U kunt uw WOZ-waarde terugvinden op www.wozwaardeloket.nl.

Voor de berekening op basis van de tijdelijke regeling wordt gebruik gemaakt van de onderstaande tabel voor de grondquotes:

Ook worden er nog verschillende percentages gebruikt om de uiteindelijke koopsom te berekenen. Deze percentages worden ieder jaar vastgesteld in de gemeentelijke begroting.

In de uitleg die wij met de officiële offerte meesturen kunt u zien wat deze percentages zijn en betekenen.

De Nieuwe Uitvoeringsregeling zorgt vooral voor een eenvoudigere manier van het berekenen van de koopsom. De koopsom wordt namelijk hetzelfde als de grondwaarde. Er worden dus geen andere percentages meer gebruikt voor het berekenen van de koopsom.

De grondwaarde voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages wordt berekend door een grondprijs van € 425,- per m² te gebruiken. Dit is de prijs die geldt voor 2025 en deze grondprijs wordt vanaf 2026 ieder jaar aangepast aan de inflatie (dat noemen wij indexeren).

De grondwaarde voor appartementen wordt berekend door een percentage (grondquote) van 15% van de WOZ-waarde te nemen. Er wordt altijd gerekend met de WOZ- waarde met de peildatum van twee jaar geleden.

De gemeente is zich ervan bewust dat de Nieuwe Uitvoeringsregeling in een sommige gevallen voordeliger kan uitpakken dan de Tijdelijke regeling, of andersom. Daarom kunt u tot en met 30 juni 2026 kiezen tussen het kopen van de bloot eigendom onder de Tijdelijke regeling of de Nieuwe Uitvoeringsregeling. De uitleg voor de berekening van de koopsom voor bloot eigendom wordt altijd meegestuurd als u een officiële offerte van ons krijgt.

Dat kunt u nu doen. U kunt een indicatie (schatting) van de koopsom en eventueel kosteloos een offerte opvragen op basis van de ‘Tijdelijke regeling’ en ‘Nieuwe Uitvoeringsregeling’ via: 

• Voor inwoners via DigiD
• Voor ondernemers via eHerkenning

Tot en met 30 juni 2026 kunt u gebruik maken van de Tijdelijke regeling.

Erfpachters kunnen tot en met 30 juni 2026 nog gebruik maken van de Tijdelijke Regeling. Zij kunnen tot die tijd kiezen tussen het kopen van de bloot eigendom onder de Tijdelijke Regeling of de Nieuwe Uitvoeringsregeling. Als de erfpachter de bloot eigendom wil kopen met gebruikmaking van de Tijdelijke Regeling, dan moet de erfpachter uiterlijk op 30 juni 2026 een offerte hebben ondertekend en gestuurd aan de gemeente. Daarna vervalt de Tijdelijke regeling.

Een offerte voor de aankoop van de bloot eigendom onder de Tijdelijke regeling blijft nog geldig tot en met 30 juni 2026. U kunt tot dan beslissen welke regeling het voordeligst is voor u: de Tijdelijke regeling of de Nieuwe Uitvoeringsregeling. Als de erfpachter de bloot eigendom wil kopen met gebruikmaking van de Tijdelijke Regeling, dan moet de erfpachter uiterlijk op 30 juni 2026 een offerte hebben ondertekend en gestuurd aan de gemeente. Daarna vervalt de offerte.

• De nieuwe regels en manier van berekening vindt u in de Nieuwe Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht
• De uitleg over de manier van berekenen onder de Tijdelijke regeling vindt u in de Uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht

De aantoonbare extra kosten van erfpachters die de aankoop van de bloot eigendom hebben uitgesteld, wil de gemeente onder de volgende voorwaarden vergoeden:

1. Alleen directe annulerings- en/of andere extra kosten komen in aanmerking. Bijvoorbeeld een extra taxatie, een extra uur hypotheekadvies of notariswerk. Hieronder vallen dus niet de gevolgkosten/indirecte kosten/schade, zoals het stijgen van de hypotheekrente;
2. U bent in gesprek gegaan om extra kosten te voorkomen;
3. U stuurt een kopie van de officiële factuur per mail naar de gemeente;
4. De kosten worden verrekend bij de overdracht;
5. U vraagt de vergoeding aan na het tekenen van de overeenkomst en vóór het passeren van de akte bij de notaris;
6. U doet uiterlijk op 30 juni 2026 een verzoek tot vergoeding bij de gemeente.

De precieze voorwaarden leest u terug in de Vergoedingsregeling.

De koopsom voor de bloot eigendom wordt berekend met een vaste formule en is niet onderhandelbaar.

U betaalt dit bedrag in één keer. Meestal betaalt u dit via de notaris. U kunt ook een lening afsluiten voor dit bedrag. Een financieel adviseur kan u helpen met kijken naar de mogelijkheden.

Het is niet mogelijk om de betaling van de koopsom aan de gemeente over een langere periode te spreiden. De koopsom betaalt u in één keer.

De gemeente verkoopt de bloot eigendom alleen aan de erfpachter. De grond zal niet aan iemand anders verkocht worden.

Bij de aankoop van de bloot eigendom (de grond) van een erfpachtwoning betaalt u overdrachtsbelasting. Dit moet omdat er een in Nederland gelegen onroerende zaak (de grond) wordt gekocht. Deze belasting betalen is dan verplicht volgens de wet en geldt voor alle aankopen van onroerend goed, inclusief dus de aankoop van erfpachtgrond (het omzetten van erfpacht naar vol eigendom). Dit staat in Wet op de belastingen van rechtsverkeer.

Nee, als u de grond koopt, stijgt de waarde van uw huis meestal niet met hetzelfde bedrag. Dit komt onder andere door de hoge huizenprijzen. Het kopen van de grond kan wel voordelen hebben voor de toekomst. U betaalt dan geen canon meer, wat in de toekomst kostenbesparend kan zijn. Een woning op eigen grond kan ook aantrekkelijker zijn voor kopers, als u uw huis ooit zou willen verkopen. U heeft meer zekerheid over toekomstige woonlasten, omdat u niet afhankelijk bent van nieuwe canon berekeningen (canonherzieningen).

De gemeente Alkmaar geeft geen schoongrondverklaring bij de verkoop van de bloot eigendom. In de (Nieuwe) Uitvoeringsregeling staat dat de erfpachter de grond voldoende kent en in de huidige staat accepteert. Het bodemrisico is bij de uitgifte in erfpacht overgegaan op de erfpachter. Dit is alleen anders als daarover in de erfpachtakte iets anders staat. De overdracht van de bloot eigendom verandert niets hieraan. Soms is er bij de uitgifte in erfpacht een grond- of bodemonderzoek gedaan. Dit leest u dan vaak terug in de notariële akte ven uitgifte in erfpacht.

Voor onafhankelijk advies kunt u het beste een financieel adviseur of een erfpachtspecialist om hulp vragen. De gemeente kan hiervoor de nodige informatie geven, maar geeft geen persoonlijk financieel advies.

Niet als het om het omzetten van erfpacht naar vol eigendom voor woningen en garages buiten het centrum gaat.

Voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages in het centrum is een taxatie nodig. Dit geldt ook voor andere bestemmingen zoals bedrijfsruimtes. Houdt u er dan rekening mee dat u moet meebetalen aan de taxatiekosten. Voordat de gemeente een taxateur een taxatieopdracht geeft, betaalt u aan de gemeente behandelingskosten. De behandelingskosten zijn de helft van de daadwerkelijke taxatiekosten en u betaalt hiervoor eerst een voorschot van vijfhonderd euro (€ 500,-). Als u uiteindelijk besluit de bloot eigendom te kopen, worden deze kosten op de koopsom in mindering gebracht. Als u besluit om toch niet de bloot eigendom te kopen en het gaat om erfpacht voor bedrijven of de combinatie van bedrijven en woningen (een bedrijf en woning in één erfpachtrecht), dan worden de behandelingskosten verhoogd tot de totale taxatiekosten. Deze komen in dat geval dus geheel voor rekening van de erfpachter.

Als uw gebouw is gesplitst in appartementsrechten, kunt u niet alleen de bloot eigendom kopen voor uw appartement. Dit moet samen met alle andere leden van uw Vereniging van Eigenaren (VvE). Dit heeft er bijvoorbeeld mee te maken dat u met alle appartementseigenaren samen het erfpachtrecht heeft, allemaal voor een stukje (een aandeel in het erfpachtrecht). Doordat het erfpachtrecht is gesplitst in verschillende stukjes per appartement, is het juridisch lastiger om de erfpacht om te zetten naar vol eigendom. U moet dan allemaal het bijbehorende stukje bloot eigendom kopen, voordat het erfpachtrecht kan eindigen en omgezet kan worden in vol eigendom.

Als uw gebouw is gesplitst in appartementsrechten, kunt u niet alleen de bloot eigendom kopen voor uw appartement. Dit moet samen met alle andere leden van uw VvE. Dit heeft er bijvoorbeeld mee te maken dat u met alle appartementseigenaren samen het erfpachtrecht heeft, allemaal voor een stukje (een aandeel in het erfpachtrecht). Doordat het erfpachtrecht is gesplitst in verschillende stukjes per appartement, is het juridisch lastiger om de erfpacht om te zetten naar vol eigendom. U moet dan allemaal het bijbehorende stukje bloot eigendom kopen, voordat het erfpachtrecht kan eindigen en omgezet kan worden in vol eigendom.

In de waarde van een appartement zit altijd een stuk waarde van de grond. Daarom wordt voor elk appartementsrecht een aparte koopprijs voor de bloot eigendom berekend.

Met het volgende voorbeeld leggen wij dit uit: eerst kijken we naar de waarde van het hele appartement. Vervolgens trekken we de kosten van het bouwen van het appartement en eventuele extra kosten, ervan af. Wat overblijft, is de waarde van de grond. Bijvoorbeeld, als een appartement €600.000 waard is en de bouw- en bijkomende kosten €450.000 zijn, dan is de grond €150.000 waard. De grondwaarde is meestal tussen de 20% en 25% van de totale waarde van het appartement.

Bij een appartement betaalt u dus ook voor een stukje grond, ook al heeft u geen tuin. Dit stukje grond zit ‘verstopt’ in de prijs van uw appartement. 

Tijdens de erfpachtbijeenkomsten werden eerst de nieuwe regels gepresenteerd door de gemeente. Daarna werden aanwezigen uitgenodigd om in groepjes (gesprekstafels) hun vragen, ideeën en opmerkingen door te geven aan de tafelleider. Dit werd door de tafelleiders opgeschreven in een digitaal programma. Tijdens het opschrijven van alle bijdragen, werd dit bekeken door het aanwezige team Erfpacht van de gemeente Alkmaar. Na het delen van alle vragen, opmerkingen en ideeën met de tafelleiders, werden de vragen die erg op elkaar leken gebundeld en zoveel mogelijk antwoorden die avond nog met alle aanwezigen besproken. Ook konden aanwezigen nadat de avond was afgelopen hun vragen, opmerkingen of ideeën sturen naar erfpacht@alkmaar.nl. Ook konden mensen die niet aanwezig waren bij de avonden, hun bijdrage delen met de gemeente.

WOZ-waarde als basis voor rekensom

Het onderwerp waarover het meest gesproken werd was het gebruiken van de WOZ-waarde voor het uitrekenen van de grondwaarde. De grondwaarde wordt gebruikt voor het uitrekenen van de canon (het jaarlijkse bedrag dat de erfpachter moet betalen voor de erfpacht (het gebruiken van de grond)), het bedrag dat betaald moet worden bij het vooruitbetalen van de canon (de afkoopsom) en het bedrag voor het kopen van de grond (de koopsom voor de zogenoemde ‘bloot eigendom’ bij het omzetten van erfpacht naar vol eigendom).
Veel erfpachters gaven aan zich hier zorgen over te maken, bijvoorbeeld doordat de WOZ-waarde ook investeringen in het huis of verduurzamingen meeneemt. Bijvoorbeeld dus een verbouwing of het isoleren van een huis. Er werden andere manieren van rekenen voorgesteld, zoals een vaste prijs per vierkante meter of per wijk. De gemeente snapte deze zorgen en gaf aan te onderzoeken of er andere manieren zijn. Dit is in het uiteindelijke collegebesluit aangepast naar een vaste vierkante meter prijs voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages buiten het centrum en taxaties voor grondgebonden woningen (eengezinswoningen) en garages in het centrum. In sommige gevallen wordt nog wel gerekend met een percentage van de WOZ-waarde. Bijvoorbeeld bij appartementsrechten. Hiervoor geldt een vaste grondquote van 15%.

Wel of niet gunstige regeling ‘omzetten’ erfpacht naar vol eigendom

Niet alle aanwezigen begrepen (de voordelen van) de nieuwe regeling voor de aankoop van de bloot eigendom (het kopen van de grond/omzetten van erfpacht in vol eigendom). Er werd een markttoeslag uitgelegd, die nog niet verder uitgewerkt was. Aanwezigen vroegen om duidelijke voorbeelden en berekeningen om te kunnen beoordelen of de nieuwe regeling voordeliger is. De gemeente gaf aan meer duidelijkheid te geven en rekenvoorbeelden te delen. Dit was op de avonden nog niet mogelijk, omdat de berekening van de markttoeslag nog niet verder was uitgewerkt. Hierover is inmiddels meer informatie gegeven via de website van de gemeente Alkmaar, in de brief van 27 mei 2025 en een (email)bericht dat alle erfpachters met een lopende aanvraag ontvangen.

Betaalbaarheid

Vooral ouderen en mensen met lagere inkomens maakten zich zorgen over het betalen van de jaarlijkse canon. Ook werden er vragen gesteld over de betaalbaarheid van de hoogte van het bedrag dat betaald moet worden bij het kopen van de grond (de bloot eigendom). Er werden vragen gesteld over betalingsregelingen, zoals betaling in termijnen of een lening van de gemeente. De gemeente gaf aan dat zij deze opties gaat onderzoeken en liet weten dat niemand verplicht is om de bloot eigendom te kopen, of de canon voor de volgende erfpachtperiode in één keer vooruit te betalen (af te kopen). Met erfpachters die de jaarlijkse canon niet kunnen betalen, gaat de gemeente in gesprek.

Woningcorporaties

De gemeente liet op de erfpachtbijeenkomsten weten dat zij nadenkt over een korting voor woningcorporaties. Vooral omdat zij een wettelijke taak hebben en veel geld investeren in sociale huurwoningen in de gemeente Alkmaar. De kosten voor de canon gaan af van het geld wat zij hebben voor investeren in woningen. Veel aanwezigen vonden dat de woningcorporaties hiermee onterecht een voordeel krijgen. De gemeente beloofde hiernaar te kijken en met een duidelijke uitleg te komen. De gemeente heeft hier extern advies over ingewonnen. Zij heeft samen met de woningcorporaties twee deskundigen aangewezen om te adviseren over een passende grondwaardebepaling. De gemeente heeft deze adviezen meegenomen en dit kunt u teruglezen in het collegebesluit.

Keuze tussen de tijdelijke en nieuwe regeling (overgangsregeling) bij ‘omzetten’ van erfpacht naar vol eigendom

De nieuwe regeling voor de koop van de bloot eigendom (het kopen van de grond) gaat in wanneer het college een definitief besluit neemt over deze regeling. Het idee is om de tijdelijke regeling dan niet meteen te laten vervallen, maar nog even te verlengen. Zodat erfpachters extra tijd hebben om te kiezen welke regeling voor hen het voordeligst is. Dit noemen we de overgangsperiode van de tijdelijke naar de nieuwe regeling. De regels over de overgangsperiode (hoe lang deze duurt bijvoorbeeld), heet de ‘Overgangsregeling’. De voorgestelde overgangsperiode van drie maanden vonden veel aanwezigen te kort. Ze vroegen om een langere periode om een goede keuze te maken. De gemeente nam deze feedback mee. Er is voor gekozen om de tijdelijke regeling te laten lopen tot en met 30 juni 2026.

Tijdens de avonden werden er ook vragen gesteld over bepaalde situaties, zoals of het mogelijk is om individueel de bloot eigendom te kopen wanneer de woning een appartement is in een appartementencomplex. Ook vroegen de aanwezigen naar de behandeling van complexen met daarin woningen en bedrijfsruimten. De gemeente liet weten dat dit inderdaad lastige situaties zijn en dat zij hiernaar gaat kijken.

Erfpachters lieten weten behoefte te hebben aan duidelijke, begrijpelijke informatie over de nieuwe uitgangspunten (regels) voor erfpacht. Ook op andere manieren dan via de website. Er werd ook gevraagd om informatie en uitleg op taalniveau B1-niveau. De gemeente heeft deze inbreng ter harte genomen.

Verschillende aanwezigen vroegen zich af hoeveel invloed zij nog kunnen uitoefenen op het erfpachtvoorstel. De gemeente liet weten dat de inbreng van de erfpachters serieus wordt genomen en hierover wordt nagedacht bij de verdere uitwerking van het voorstel. De inbreng van erfpachters is dan ook meegenomen in de uitwerking van de definitieve uitgangspunten.

Tijdens alle erfpachtbijeenkomsten waren de aanwezigen erg betrokken. Er werd actief meegedacht, maar er waren ook momenten van spanning als erfpachters hun zorgen en frustraties uitten. Verder kwamen er veel vergelijkbare vragen en onderwerpen naar voren bij alle vijf de bijeenkomsten. Maar, per avond waren er ook bepaalde onderwerpen die meer aandacht kregen:

Erfpachtbijeenkomst 10 juni

Tijdens de erfpachtbijeenkomst van 10 juni werd gesproken over de ingewikkeldheid van het kopen van de bloot eigendom bij appartementen (het omzetten van de erfpacht in vol eigendom, door het kopen van de bloot eigendom (grond) waardoor de erfpacht stopt).Waarbij er soms ook bedrijfsruimtes en woningen in hetzelfde gebouw zijn.

Erfpachtbijeenkomst 11 juni

Tijdens de erfpachtbijeenkomst van 11 juni ging het vooral om de manier van berekenen. Nu wordt de WOZ-waarde als basis voor het rekenen gebruikt. Daarover maakten sommige aanwezigen zich zorgen, zij vinden dit oneerlijk om mee te rekenen.

Erfpachtbijeenkomst 13 juni

De erfpachtbijeenkomst van 13 juni ging meer over praktische dingen zoals het aanvragen van offertes en hoe lang deze offertes geldig zijn. Ook ging het over de overgangsperiode naar de nieuwe regeling voor het kopen van de bloot eigendom.

Erfpachtbijeenkomst 17 juni

Tijdens de bijeenkomst van 17 juni ging het over de hoogte van de canonpercentages en de zorgen over de transparantie van de berekeningen. Er was ook speciaal aandacht voor het gebruik van de WOZ-waarde voor de berekening en de nieuwe regeling voor het kopen van de bloot eigendom (het omzetten van de erfpacht in vol eigendom, door het kopen van de bloot eigendom (grond) waardoor de erfpacht stopt). Aanwezigen vroegen om voorbeelden en meer duidelijkheid over de marktoeslag. Zodat zij kunnen beoordelen of de regeling wel een vooruitgang is.

Erfpachtbijeenkomst 20 juni

Tijdens de erfpachtbijeenkomst van 20 juni werd een discussie gevoerd over de verschillen in WOZ-waarden tussen woningen. Deze verschillen in de hoogte van de WOZ-waarde kunnen komen door investeringen in een huis of het verduurzamen. Bijvoorbeeld dus een aanbouw of isolatie. Ook ging het die avond over het verschil van de WOZ-waarde tussen huurwoningen van woningcorporaties en koopwoningen van particulieren binnen dezelfde VvE’s. Het ging dan over de gevolgen van deze verschillen op de hoogte van de canon (jaarlijkse bedrag dat betaald moet worden voor de erfpacht), de afkoopsom (het bedrag dat betaald moet worden voor het vooruitbetalen (afkopen) van de canon) en de koopsom voor de bloot eigendom.

Na de erfpachtbijeenkomsten zijn er via de e-mail nog vragen en andere inbreng ontvangen. Deze vragen en andere inbreng kwamen vaak overeen met de punten die tijdens de informatieavonden zijn opgehaald. Het ging bijvoorbeeld over de opbrengsten voor de gemeente en de kosten voor de erfpachters. Ook ging het over de mogelijkheid van het taxeren per adres of een vaste prijs per vierkante meter, in plaats van het rekenen met de WOZ-waarde. Daarnaast ging het over of het mogelijk is om een betalingsregeling te organiseren voor het betalen van de canon en een lening voor de koop van de bloot eigendom. En over de korting voor woningcorporaties, het indexeren van de canon en over de nieuwe regeling voor de aankoop van de bloot eigendom (‘omzetten’ van erfpacht naar vol eigendom). Ook deze input heeft de gemeente meegenomen.

De erfpachtbijeenkomsten hebben waardevolle informatie opgeleverd. De onderwerpen die de gemeente van erfpachters het meest gehoord heeft, zijn:

• Opnieuw bekijken of het gebruik van de WOZ-waarde als basis voor de berekeningen de goede manier is
• Ontwikkelen van duidelijke rekenvoorbeelden
• Onderzoek naar financiële ondersteuning voor mensen die dit nodig hebben
• Verbeteren van de communicatie. Wat hierin belangrijk is, is begrijpelijk en zo eenvoudig mogelijk communiceren. Ook op andere manieren dan via de website.
• Opnieuw bekijken van de nieuwe regels voor het ‘omzetten’ van erfpacht naar vol eigendom, zoals bijvoorbeeld de markttoeslag (de toeslag die aan de grondprijs wordt toegevoegd om de prijs meer te laten aansluiten bij de normale prijzen voor grond)
• Opnieuw bekijken van de duur voor de keuze tussen de tijdelijke en nieuwe regeling (overgangsregeling)voor het ‘omzetten’ van erfpacht naar vol eigendom door het kopen van de bloot eigendom (de grond)
• Meer onderzoek naar meer ingewikkelde situaties (VvE’s, gemengde complexen

De gemeente Alkmaar heeft alle inbreng meegenomen bij de uiteindelijke besluitvorming. De gemeente heeft als doel gehad een eerlijke en transparante regeling te ontwikkelen. Deze regeling houdt zoveel mogelijk rekening met de belangen van alle erfpachters.