Erfpacht

U kunt uw erfpachtrecht veranderen in vol eigendom door het zogenoemde ‘bloot eigendom’ van de grond te kopen. Hierdoor verandert uw erfpachtrecht in vol eigendom. Vanaf dat moment bent u de eigenaar van de grond en niet de gemeente. U kunt hieronder een indicatie (schatting) van de koopsom en eventueel een offerte opvragen.

Tijdelijke regeling

Op 16 januari 2024 is een besluit genomen over een tijdelijke regeling. De tijdelijke regeling gaat met terugwerkende kracht vanaf 2022 in. De regeling loopt totdat de nieuwe regeling voor het omzetten van erfpacht naar vol eigendom in werking treedt.

De tijdelijke regeling zorgt ervoor dat erfpachters voordeliger het ‘bloot eigendom’ kunnen kopen.

De koopsom voor het bloot eigendom wordt berekend aan de hand van de “uitvoeringsregeling voorwaarden en berekening koopsom bij verkoop bloot eigendom van erfpacht”. Een onderdeel van deze berekening is het bepalen van de grondwaarde. Dit is een percentage (grondquote) van de WOZ-waarde. De tijdelijke regeling houdt in dat er bij het berekenen van de koopsom wordt uitgegaan van het prijspeil van 2021. Voor het vaststellen van de grondwaarde wordt altijd uitgegaan van de WOZ- waarde met de peildatum van 2 jaar geleden. Dit betekent dat voor de berekening van de koopsom de WOZ-waarde met de peildatum 1-1-2019 wordt gebruikt. Dit is de WOZ-waarde die voor uw gemeentelijke aanslag van 2020 is gebruikt. U kunt uw WOZ-waarde terugvinden op www.wozwaardeloket.nl.

Voor de berekening op basis van de tijdelijke regeling wordt gebruik gemaakt van de onderstaande tabel voor de grondquotes:

Heeft u al een offerte geaccepteerd, voordat de tijdelijke regeling van kracht werd? Dan ontvangt u vanzelf een nieuwe offerte van ons. Deze kunt u in de loop van februari 2024 verwachten.

Heeft u een indicatie of offerte aangevraagd (voordat de tijdelijke regeling van kracht werd), maar deze nog niet geaccepteerd? Dan kunt u hieronder een nieuwe indicatie en eventueel een nieuwe offerte opvragen.

Houd er wel rekening mee dat het 6 tot 8 weken kan duren voordat u een offerte ontvangt.

Voormalige erfpachters die op basis van een offerte uit 2022 of 2023 het bloot eigendom al hebben gekocht krijgen het (eventuele) verschil terug. U kunt als voormalige erfpachter een mail sturen naar erfpacht@alkmaar.nl of wachten totdat u een brief van de gemeente ontvangt over de compensatie.

Appartementen

Wanneer u eigenaar bent van een appartementsrecht kunt u niet als enige appartementseigenaar het bloot eigendom kopen. Dit kan alleen gezamenlijk met alle appartementseigenaren van de Verenging van Eigenaren (VvE). Voor deze situatie is de juridische uitwerking van het omzetten van erfpacht naar vol eigendom ingewikkelder doordat het erfpachtrecht is gesplitst. Het erfpachtrecht eindigt in dit geval niet zomaar na de overdracht van het bloot eigendom. De precieze juridische stappen voor deze omzetting worden nog nader uitgewerkt door de gemeente. U en de andere appartementseigenaren van de Vereniging van Eigenaren kunnen per appartementsrecht wel alvast een indicatie opvragen via de onderstaande link. Als alle appartementseigenaren willen meewerken, kunt u na het opvragen van de indicatie, een verzoek sturen naar erfpacht@alkmaar.nl. Wij nemen dan contact met u op zodra er meer bekend is over de juridische uitwerking.

Nieuwe regeling in behandeling (ter vervanging van de tijdelijke regeling)

Let op: De tijdelijke regeling verkoop bloot eigendom loopt totdat de nieuwe regeling voor het omzetten van erfpacht naar vol eigendom in werking treedt. De gemeente werkt momenteel aan het opstellen van deze nieuwe regeling en onderzoekt een aantal opties voor de berekening van de koopsom voor het bloot eigendom.

Het is mogelijk dat sommige opties uitkomen op een lagere koopsom van het bloot eigendom, ten opzichte van de huidige (tijdelijke) regeling. Daarom adviseert de gemeente u om de aankoop van het bloot eigendom uit te stellen. Totdat er meer duidelijkheid is over de nieuwe regeling.

Dit kan ook als u al een offerte heeft aangevraagd of ondertekend, of een koopovereenkomst heeft ontvangen of ondertekend. De gemeente verlengt dan de geldigheid hiervan tot er een definitief besluit over de nieuwe regeling is genomen. De erfpachters voor wie dit geldt, zijn inmiddels door de gemeente op de hoogte gebracht.

U kunt er ook voor kiezen om toch een aanvraag in te dienen of uw lopende aanvraag af te ronden. Weet dan wel, dat als uw overdracht is afgerond en een nieuwe regeling leidt tot een lagere koopsom, u achteraf geen gemeentelijke compensatie krijgt.

De nieuwe regeling moet nog vastgesteld worden. Naar verwachting gebeurt dit na de raadsvergadering van 19 september 2024. Er wordt dan ook bepaald wanneer het eventuele nieuwe beleid in gaat. Tijdens de informatieavonden op 23 en 27 mei en 17 en 20 juni wordt er meer verteld over de mogelijke nieuwe regeling en berekenmethode. U kunt naar aanleiding van deze informatie zelf een voorbeeldberekening maken. Dit geeft u een indicatie van de koopsom onder de mogelijke nieuwe regeling. Op die manier kunt u inschatten welk beleid (het huidige (tijdelijke) of het nieuwe) voor u het gunstigst is.

Vanaf 23 mei is er ook meer informatie te vinden op deze webpagina. Helemaal bovenaan de pagina leest u meer over de informatieavonden, en hoe u zich kunt aanmelden.

Notariskosten

Het kopen van het bloot eigendom moet notarieel worden vastgelegd. De kosten hiervoor betaalt u zelf.

U kunt hieronder met uw DigiD inloggen om een indicatie op te vragen.

• Voor inwoners via DigiD
• Voor ondernemers via eHerkenning

In de gemeente Alkmaar wonen ongeveer 6.000 huishoudens op erfpachtgrond. Als uw woning, bedrijf, garage of uw gebouw met maatschappelijke bestemming op erfpachtgrond van de gemeente staat dat moet u hiervoor een vergoeding betalen. Dit heet canon. De canon moet betaald worden aan de grondeigenaar; de gemeente.

De meeste erfpachtadressen in de gemeente Alkmaar zijn adressen met erfpacht voor onbepaalde tijd – er staat geen einddatum vast voor het eindigen van de erfpacht. De erfpacht voor onbepaalde tijd wordt altijd opgedeeld in tijdvakken. Het huidige tijdvak is er bijvoorbeeld één van 50 jaar – dit heet de erfpachtperiode.

Voor de meeste adressen is de canon voor de huidige erfpachtperiode van 50 jaar afgekocht. Dit is bijvoorbeeld gedaan door de woningcorporatie, die eerst eigenaar was van de woning, of door de ontwikkelaar van de woning. Doordat de canon toen is afgekocht betalen de bewoners die op deze adressen wonen nu geen vergoeding van de canon. Maar, voor de meeste bewoners is het einde van deze 50 jaar inmiddels wel in zicht. De eerste erfpachtperiode van 50 jaar lopen namelijk af tussen 2027 en 2037.

Als u een woning of garage met erfpacht koopt, is de grond eigendom van de gemeente. Diegene (de erfpachter) mag de grond dan gebruiken van de gemeente. De erfpachter betaalt hiervoor een vergoeding. Dit heet de canon.  

Dit is het jaarlijkse bedrag dat door de erfpachter (de gebruiker van de grond) wordt betaald voor het gebruik van de gemeentegrond. Dit jaarlijkse bedrag wordt meestal gedeeld in betaaltermijnen, bijvoorbeeld per kwartaal.

Binnen de gemeente Alkmaar zijn er 2 soorten erfpacht: tijdelijke erfpacht en voortdurende erfpacht. Dit is erfpacht (voor onbepaalde tijd).

Wat is tijdelijke erfpacht?

Bij tijdelijke erfpacht stopt de erfpacht bijvoorbeeld na 50 of na 75 jaar. De gemeente beslist dan of er daarna een nieuw erfpachtcontract wordt afgesloten of dat het erfpachtrecht stopt. Tijdelijke erfpacht komt minder vaak voor binnen de gemeente Alkmaar.

Wat is voortdurende erfpacht?

Voortdurende erfpacht is erfpacht voor onbepaalde tijd, opgedeeld in erfpachtperiodes (tijdvakken) van 50 jaar. Bij voortdurende erfpacht wordt de grondwaarde en de hoogte van de vergoeding (canon) per erfpachtperiode van (nu nog) 50 jaar vastgesteld. Aan het einde van het tijdvak worden de grondwaarde en de canon opnieuw berekend. Dit heet de canonherziening. Ook wordt de erfpachter dan geïnformeerd over de nieuwste algemene voorwaarden (de algemene bepalingen) die dan gaan gelden. De canonherziening start ongeveer twee jaar voordat het tijdvak afloopt.

Dit vind u terug in de erfpachtakte van uw woning. Deze kunt u eventueel opvragen bij het kadaster. De meeste tijdelijke erfpachtrechten in Alkmaar zijn ingegaan vóór 1978 en zijn vooral gelegen in de wijk Overdie.

De erfpachtrechten die zijn ingegaan ná 1978 zijn meestal voortdurende erfpachtrechten. In de erfpachtakte leest u dan dat de ‘Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1978’ van toepassing zijn.

Vervolg tijdelijke erfpacht

Woont u aan de Asselijnstraat, de Reviusstraat of de Stalpaertstraat en bent u erfpachter  van een tijdelijk erfpachtrecht? Dan ontvangt u in de loop van 2024 een brief van de gemeente. In deze brief vindt u informatie over hoe u uw tijdelijke erfpachtrecht kunt omzetten naar voortdurende erfpacht.

Is mijn voortdurende erfpachtrecht afgekocht?

Als de canon is afgekocht, betaalt u op dit moment geen canon tot het einde van het huidige tijdvak. Daarna wordt er weer een nieuwe jaarlijkse canon betaald. Deze nieuwe canon wordt aan het einde van het tijdvak berekend. Dit heet de canonherziening. De nieuwe canon wordt gebaseerd op de grondwaarde en op de op dat moment geldende rentes. De grondwaarde kan na afloop van de 50 jaar hoger of lager zijn, waardoor de canon in het nieuwe tijdvak ook verandert.

Erfpacht is niet afgekocht: wat is de hoogte van de jaarlijkse canon?

Als de erfpacht voor uw woning niet is afgekocht voor het huidige tijdvak, dan betaalt u op dit moment al een jaarlijkse canon. De hoogte van dit bedrag verschilt per woning. Dat heeft onder andere te maken met wanneer de canon berekend is.

Tot wanneer loopt het huidige tijdvak?

Het is belangrijk om te weten wanneer het huidige tijdvak voor u eindigt. U leest dit terug in de informatiebrief die u ontvangen heeft. Zo weet u vanaf wanneer er weer een jaarlijkse canon betaald moet worden. De hoogte van de canon is afhankelijk van de grondwaarde van de woning aan het einde van het tijdvak en van het canonpercentage, dat wordt gebaseerd op de rentestanden. Dat wordt uiterlijk 1 jaar van tevoren berekend. Dit heet de canonherziening. U krijgt hierover tegen die tijd een brief thuisgestuurd.

Dit is de erfpachtperiode. Dit kan bijvoorbeeld 25 of 50 jaar zijn. De huidige erfpachtperiode duurt 50 jaar. De meeste tijdvakken lopen af tussen 2027 en 2037. Dit verschilt per adres. Aan het einde van deze erfpachtperiode wordt de canon (de vergoeding) opnieuw berekend.

Als de canon is afgekocht voor het huidige tijdvak, betaalt u nu geen canon. Bij de start van het nieuwe tijdvak moet er dan wel weer jaarlijks een canon betaald worden.

Voor de erfpachters die nu wel een jaarlijkse canon betalen, kan de canon bij de start van het nieuwe tijdvak hoger of lager worden. Wat goed is om te weten is dat de canon in veel gevallen aftrekbaar is van de inkomstenbelasting.

De canon voor de nieuwe erfpachtperiode is afhankelijk van de grondwaarde en rentestanden van dat moment. Hoe de erfpacht wordt berekend, kunt u zien in de voorbeeldberekeningen hieronder. Wij informeren u minimaal 1 jaar voor de afloop van de erfpachtperiode over de hoogte van uw canon. Onze intentie is om u al 2 jaar van tevoren te informeren.

Grondwaardes berekenen

De canon wordt berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. De grondwaarde is een percentage (de grondquote) van de WOZ-waarde van uw woning. In de nota grondprijzen 2022-2023 staan de volgende grondquotes:

Er wordt altijd gerekend met de WOZ- waarde met de peildatum van 2 jaar geleden. In 2023 wordt dus de WOZ-waarde met de peildatum van 2021 gebruikt.

Het canonpercentage wordt iedere 3 maanden bepaald door het college van burgemeester en wethouders. Bij het bepalen van het canonpercentage wordt gekeken naar de rente die de gemeente moet betalen aan de N.V. Bank voor Nederlandse Gemeenten in Den Haag. Dit is de rente die de gemeente moet betalen voor nieuwe leningen met een gemiddelde duur van tenminste 10 jaar. Hier komt dan 0,25% rente bij voor de administratiekosten.

Het canonpercentage is op dit moment 2% (vanaf april 2024)

Voorbeeldberekening canonherziening

WOZ-waarde € 250.000,

Voor een woning met een WOZ-waarde van € 250.000,- en een canonpercentage van 1, 2 en 3% ziet de situatie er zo uit:

Berekening van de grondwaarde:

• WOZ- waarde van € 250.000,- x grondquote van 30% = grondwaarde van € 75.000,-

Berekening van de canon:

• Canonpercentage 1%: € 75.000,- x 1% = € 750,- per jaar
• Canonpercentage 2%: € 75.000,- x 2% = € 1.500,- per jaar
• Canonpercentage 3%: € 75.000,- x 3% = € 2.250,- per jaar

WOZ-waarde € 300.000,

Voor een woning met een WOZ- waarde van € 300.000,- en een canonpercentage van 1, 2 en 3% ziet de situatie er zo uit:

Berekening van de grondwaarde:

• WOZ- waarde van € 300.000,- x grondquote van 35% = grondwaarde van € 105.000,-

Berekening van de canon:

• Canonpercentage 1% € 105.000,- x 1% = € 1.050,- per jaar
• Canonpercentage 2% € 105.000,- x 2% = € 2.100,- per jaar
• Canonpercentage 3% € 105.000,- x 3% = € 3.150,- per jaar

WOZ-waarde € 350.000,

Voor een woning met een WOZ- waarde van € 350.000,- en een canonpercentage van 1, 2 en 3% ziet de situatie er zo uit:

Berekening van de grondwaarde:

• WOZ- waarde van € 350.000,- x grondquote van 35% = grondwaarde van € 122.500,-

Berekening van de canon:

• Canonpercentage 1% € 122.500,- x 1% = € 1.225,- per jaar
• Canonpercentage 2% € 122.500,- x 2% = € 2.450,- per jaar
• Canonpercentage 3% € 122.500,- x 3% = € 3.675,- per jaar

Verschil

Vergelijking van de canon van niet afgekocht erfpachtrecht en de nieuwe canon. Berekend op basis van de op dat moment geldende grondwaarde en het huidige canonpercentage van 2%.

Voorbeeld 1

Huidige canon: € 1.215,- per jaar

Nieuwe grondwaarde: € 78.000,- (WOZ- waarde (2021) € 260.000,- x grondquote ad 30%)

Nieuwe canon: € 1.560,- per jaar (€ 78.000 x 2%)

Voorbeeld 2

Huidige canon: € 1.371,- per jaar

Nieuwe grondwaarde: € 89.950,- (WOZ- waarde (2021) € 257.000,- x grondquote ad 35%)

Nieuwe canon: € 1.799,- per jaar (€ 89.950,- x 2%)

Voorbeeld 3

Huidige canon: € 3.030,- per jaar

Nieuwe grondwaarde: € 162.750,- (WOZ- waarde (2021) € 465.00,- x grondquote ad 35%)

Nieuwe canon: € 3.255,- per jaar (€ 162.750,- x 2%)

Voorbeeld 4

Huidige canon: € 2.002,- per jaar

Nieuwe grondwaarde: € 117.950,- (WOZ- waarde (2021) € 337.000,- x grondquote ad 35%)

Nieuwe canon: € 2.359,- per jaar (€ 117.950,- x 2%)

Bij de canonherziening wordt de canon opnieuw berekend. Dit wordt gedaan door de grondwaarde en de canon voor de nieuwe erfpachtperiode (het nieuwe tijdvak) opnieuw vast te stellen.  

De nieuwe canon wordt berekend tijdens de canonherziening. De canonherziening start ongeveer 2 jaar voordat uw huidige erfpachtperiode (het tijdvak) afloopt. Wij zijn verplicht de nieuwe canon uiterlijk 1 jaar voor de start van de nieuwe erfpachtperiode aan u bekend te maken. We streven ernaar om dit ongeveer 2 jaar van tevoren al aan u te laten weten. 

Nee, dat kan nu nog niet. De nieuwe canon is nog niet bekend. Deze wordt berekend tijdens de canonherziening. Wanneer de nieuwe canon aan u bekend wordt gemaakt, kunt u aan de gemeente laten weten dat u geïnteresseerd bent in het afkopen van de canon. Na het afkopen van de canon hoeft u voor deze erfpachtperiode geen canon meer te betalen aan de gemeente. Pas weer, wanneer een nieuwe erfpacht periode ingaat (na 25 jaar). 

Het canonpercentage wordt per kwartaal vastgesteld. Dit percentage is afhankelijk van de rentestanden. De gemeente gebruikt dan de rente die zij zou moeten betalen voor geldleningen bij de NV Bank voor Nederlandse Gemeenten. De gemeente kijkt dan naar de rente op geldleningen met een gemiddelde duur (looptijd) van minimaal 10 jaar. Er komt nog 0,25% administratiekosten bovenop dit percentage.

Ja, de canonherziening wordt vastgelegd in een akte bij de notaris. Deze akte wordt ingeschreven in de openbare registers (het kadaster).

De gemeente werkt op dit moment aan de voorbereidingen voor het opnieuw bepalen van de grondwaarde en canon voor de nieuwe erfpachtperiode.

De meeste erfpachtrechten zijn eind jaren zeventig en begin jaren tachtig ingegaan. Deze zijn gebaseerd op het erfpachtbeleid van toen. Dat erfpachtbeleid was toen gebaseerd op de ‘Algemene bepalingen voor voortdurende erfpacht 1978’. Die algemene voorwaarden (de algemene bepalingen) worden aangepast aan de tijd van nu. Dat betekent dat het college van burgemeester en wethouders nieuwe uitgangspunten voor de nieuwe erfpachtperiode heeft bepaald. Deze nieuwe regels worden op dit moment nog verder uitgewerkt.

De uitgangspunten zijn bedoeld om bijvoorbeeld het effect van een grote stijging van de grondwaarde te beperken voor de erfpachters. Dit wordt beperkt door het tijdvak korter te maken. Dit wordt 25 jaar in plaats van 50 jaar. Ook wordt er een minimum en een maximum canonpercentage bepaald. Dat moet zorgen voor een mindere stijging en daling in de canon.  

De algemene bepalingen zijn de algemene voorwaarden die bij uw erfpachtcontract horen. Deze algemene bepalingen gelden voor het hele tijdvak (de erfpachtperiode). Voor de meeste erfpachtcontracten gelden op dit moment de ‘Algemene bepalingen voor uitgifte in voortdurende erfpacht 1978’. Vanaf het begin van het nieuwe tijdvak gaan de nieuwste, de meest actuele, algemene bepalingen gelden. Ook dit wordt in de akte bij de notaris vastgesteld.

Uw erfpachtakte kunt u opvragen bij het Kadaster. Ook vindt u meer informatie over uw erfpachtakte in het eigendomsbewijs van uw woning (dit heet de leveringsakte). 

Dit staat in de informatiebrief die u van ons ontvangen heeft op dinsdag 10 oktober 2023. Deze datum vindt u ook terug in de erfpachtakte die u eventueel bij het Kadaster kunt opvragen.  

Bij indexering wordt de canon (de vergoeding) aangepast aan de inflatie. Inflatie is het stijgen van de prijzen van producten en diensten. Het indexeren gebeurt iedere 5 jaar. 

Ja, de jaarlijkse canon is aftrekbaar van de inkomstenbelasting. Bij het afkopen van de canon is de afkoopsom van het vooruitbetalen van de canon niet aftrekbaar. De rente van een eventuele lening die u hiervoor afsluit wel.  

Nee dat is niet het geval. De grondwaarde wordt onder andere gebruikt voor het berekenen van de koopsom.  

De grond wordt dan volledig uw eigendom. Het erfpachtrecht komt dan te vervallen. U hoeft dan nooit meer een vergoeding voor de erfpacht te betalen aan de gemeente.

De uitleg wordt altijd meegestuurd als u een officiële offerte van ons krijgt. Die offerte kan de erfpachter kosteloos bij ons aanvragen na ontvangst van de indicatie. 

Nee dat is niet het geval. De grondwaarde wordt onder andere wel gebruikt voor het berekenen van de koopsom.

Dit bedrag moet u in één keer betalen. Deze betaling wordt vaak voor u gedaan namens de notaris die u hiervoor uitkiest.  

Het is ook mogelijk om voor de koopsom een hypotheeklening af te sluiten. Ook dan wordt de betaling door de notaris geregeld. U kunt een financieel adviseur vragen naar de mogelijkheden.  

De opbrengsten uit de erfpacht zijn onderdeel van de totale begroting van de gemeente Alkmaar. Ook worden deze opbrengsten gebruikt om bepaalde kosten te betalen die gemaakt worden binnen de gemeente.  

Met de mensen die de nieuwe erfpachtcanon niet kunnen betalen, gaan wij in gesprek. Deze erfpachters kunnen zich, na het bekend worden van de nieuwe canon, bij ons melden via erfpacht@alkmaar.nl. Wij gaan dan, samen met deze erfpachters, op zoek naar een oplossing.  

De nieuwe algemene bepalingen, grondwaarde en canon moeten door de notaris worden vastgelegd in een akte. De kosten voor het maken van deze nieuwe akte betaalt de gemeente.

Het omzetten van uw erfpachtrecht naar vol eigendom door het kopen van het zogenoemde ‘bloot eigendom’ legt u vast bij een notaris. De aktekosten daarvoor betaalt u zelf.

Stel uw vraag via de mail naar erfpacht@alkmaar.nl of bel met 14 072.